开发商逾期交房能否免责

开发商逾期交房能否免责

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

黑龙江海外旅游总公司与哈尔滨深业房地产发展有限公司签订了一份商品房买卖合同，约定旅游公司购买深业大厦的房屋，总价款为人民币万元。旅游公司按照合同约定支付了定金和购房款，但深业公司未能按期交付房屋。

深业公司称，延期交房是因为供电问题、施工中遇到异常困难等“不可控制”的因素。旅游公司则认为深业公司违约，要求解除合同并返还购房款及利息，同时双倍返还定金。双方因此闹上法庭。

争议焦点

旅游公司认为，深业公司逾期交房已经构成违约，应当解除合同并赔偿损失。深业公司则主张，延期交房是由于供电问题等非自身所能控制的事件，符合合同约定的免责条款，要求继续履行合同。

法院判决

一审法院支持了旅游公司的请求，判决解除合同、返还购房款本息并双倍返还定金。最高人民法院二审认为，虽然深业公司存在延期交房的事实，但供电问题确实属于合同约定的可延期因素，且房屋在诉讼时已竣工验收可交付使用，因此改判合同继续履行，深业公司承担逾期交房期间的利息损失。

律师分析

第一，合同约定的免责条款是否适用，关键看延期原因是否属于双方约定的“不可控制”事件。本案中供电问题被法院认定为可延期因素，但并非无限期免责。

第二，购房者要求解除合同，需要看合同约定的解除条件是否已经成就。如果约定的解除条件（如逾期超过一定天数）尚未出现，法院可能不支持解除。

第三，即使合同继续履行，开发商仍需对逾期交房期间的损失承担赔偿责任。购房者可以主张按银行贷款利率计算的利息损失。

王德林律师提示：

购房者在签订合同时，要仔细阅读延期交房的免责条款，明确哪些情况可以延期、延期多久。如果开发商逾期交房，建议及时收集证据并咨询律师。在文山地区，此类商品房买卖纠纷常见，建议购房者保留好付款凭证和交房通知等材料。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市