房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州市郊区供销集团公司（以下简称“郊区供销公司”）投资建造了一栋商厦，与苏州市宇航开发经营公司（以下简称“宇航公司”）签订了一份长达多年的房屋租赁协议。协议约定，宇航公司支付租金，郊区供销公司负责商厦外部装修和供电等配套设施。然而，商厦开业后，因消防系统未经验收、供电容量不足等问题，被消防部门认定存在重大火险隐患，责令停业整改。双方因此产生纠纷，宇航公司拒绝继续支付租金，郊区供销公司则起诉要求支付欠付租金。

争议焦点

宇航公司主张：郊区供销公司未按约定完成供电增容和消防系统，导致商厦无法正常经营，其有权拒绝支付租金。郊区供销公司则认为：宇航公司已实际使用商厦并开业，租金应按合同约定支付，消防和供电问题不影响租金义务。

法院判决

最高人民法院二审判决：宇航公司应支付欠付租金，但租金标准不应按合同约定的固定金额计算。法院认为，在租赁合同有效但履行存在违法状态（消防未验收、供电不足）期间，承租人实际使用房屋的价值已降低，租金应参照当地同类房屋的市场租金标准合理确定。

律师分析

第一，合同履行抗辩权的行使有前提。承租人不能以出租人未履行附属义务为由完全拒绝支付租金，但可以要求减少租金或赔偿损失。本案中，消防和供电问题直接影响到商厦的正常经营，法院因此调整了租金标准。

第二，合同有效不等于租金必须按约定全付。当出租人提供的房屋存在违法隐患或不符合约定用途时，承租人实际获得的房屋价值降低，法院可以根据公平原则，参考市场租金水平重新核定应付租金。

第三，签订租赁合同时，应明确约定房屋交付标准、配套设施完成时间以及违约后果。例如，消防验收合格、供电容量达标等关键条件，最好列为支付租金的前提或调整租金的依据。

王德林律师提示：

在文山地区处理类似租赁纠纷时，建议承租人在签约前核实房屋的消防、供电等是否符合营业要求，并将相关条件写入合同。出租人则应及时履行配套义务，避免因违法使用导致租金无法全额收取。遇到争议，应尽快固定证据并咨询专业律师。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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