按揭买房未办抵押登记合同是否有效

按揭买房未办抵押登记合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商业中心楼层，总价款数千万元，约定以银行按揭方式付款。随后，中振公司、泰合公司与宝丰支行签订《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，宝丰支行向中振公司提供贷款，中振公司将所购房产权益抵押给银行，泰合公司承担担保责任。合同签订后，宝丰支行支付了全部贷款，中振公司也陆续还款，但后来因资金问题停止还款。

宝丰支行起诉要求解除合同，中振公司以房屋权益偿还欠款。中振公司则主张，该按揭合同未办理抵押登记，违反武汉市的地方规定，应属无效。此外，中振公司还称已将同一房产抵押给另一家公司广州国投并办理了登记。

争议焦点

中振公司认为：按揭合同未办理抵押登记，按照《武汉市房地产抵押管理办法》应认定无效；且房产已抵押给广州国投并登记，宝丰支行无权优先受偿。宝丰支行认为：合同是双方自愿签订，合法有效，且已实际履行，中振公司违约应承担还款责任。

法院判决

一审法院认定按揭合同有效，判令解除合同，中振公司还款，逾期以抵押物拍卖价款优先偿还宝丰支行。最高人民法院二审维持原判，同时指出：楼宇按揭不同于一般抵押，不能简单以未办理抵押登记就认定无效；中振公司将房产抵押给广州国投发生在按揭合同之后，且该抵押所依据的合同未实际履行，不影响宝丰支行的权利。

律师分析

第一，按揭合同与普通抵押合同不同。按揭是购房人将所购房产的权益质押给银行作为贷款担保，在房产未完工时，无法办理不动产抵押登记，但这不等于合同无效。只要合同是双方真实意思表示，内容不违法，就应认定有效。

第二，地方性规定不能作为认定合同无效的直接依据。当时国家法律未规定抵押未经登记即无效，武汉市的办法属于地方规章，不能用来否定合同效力。法院在审理此类案件时，会优先适用国家法律法规。

第三，同一房产上存在多个抵押权的，以登记先后顺序确定受偿顺序。本案中，广州国投的抵押登记因房产未竣工验收且合同未实际履行而无效，因此不影响宝丰支行的优先受偿权。

王德林律师提示：

购房人在办理按揭贷款时，应主动配合银行完成抵押登记手续，避免日后产生纠纷。如果您在文山地区遇到按揭贷款或房产抵押方面的法律问题，建议尽早咨询专业律师，明确合同效力和权利顺位，防止因登记问题导致权益受损。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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