未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司与顺兴公司签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司预购一栋大厦的A座，总金额超过4亿元。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款。但随后顺兴公司发现，该大厦的土地使用权人实际是另一家公司——厚南公司，而深发公司在签订合同时并未取得土地使用权证和商品房预售许可证。

厚南公司虽然事后出具了一份承诺书，表示认可深发公司的销售行为，但顺兴公司认为深发公司不具备售房主体资格，合同缺少法定条件，于是向法院起诉，要求确认合同无效并返还购房款及利息。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，双方签订的预售合同应当无效，深发公司应返还全部购房款及利息。

深发公司及厚南公司主张：厚南公司事后认可了销售行为，且各方已实际合作建房，合同应当有效，应继续履行。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定，厚南公司与深发公司的合建关系有效，但合同中关于厚南公司提前收取7000万元利润保证金的条款显失公平，应为无效，厚南公司应退还该笔款项。但最高人民法院在二审中进一步明确，开发商在未取得土地使用权证和商品房预售许可证的情况下，与他人签订商品房预售合同，该合同因违反法律强制性规定而无效。

律师分析

第一，商品房预售属于特殊的买卖行为，法律对开发商的主体资格有严格要求。根据规定，开发商必须取得土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证，才能对外预售房屋。如果缺少这些证件，预售合同很可能被认定为无效。

第二，即使事后有其他主体（如土地使用权人）出具承诺书表示认可，也不能弥补开发商自身没有预售资格的问题。合同无效的后果是自始无效，双方应当返还各自取得的财产。

第三，购房人在签订商品房预售合同时，一定要核实开发商是否已经取得预售许可证。如果开发商无法提供，建议不要轻易付款，否则可能面临钱款难以追回的风险。

王德林律师提示：

购房是大事，签订预售合同前务必查看开发商的五证是否齐全。如果您在文山地区遇到类似纠纷，建议第一时间咨询专业律师，避免因合同无效造成重大损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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