房屋租赁合同履行中租金如何确定

房屋租赁合同履行中租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司投资建造了一栋商厦，与宇航公司签订了为期多年的租赁协议。协议约定宇航公司支付租金，并负责内部装修，郊区供销公司负责外部装修及水电等配套。双方还签订了补充协议，约定了供电容量和消防系统等事项。

商厦建成开业后，因消防系统未经验收、存在重大火险隐患，被消防部门责令停业整改。双方就停业期间租金是否应当支付、按什么标准支付产生争议，最终诉至法院。

争议焦点

宇航公司主张：因郊区供销公司未按约定完成消防系统、供电增容等配套工程，导致商厦被消防部门责令停业，无法正常经营，因此不应支付停业期间的租金。

郊区供销公司主张：商厦已经交付使用，宇航公司也实际开业经营，停业是宇航公司自身原因造成的，应当按原租赁合同约定的租金标准继续支付。

法院判决

最高人民法院二审认为，租赁合同有效，但合同履行期间，因郊区供销公司未完成约定的消防、供电等配套工程，导致商厦违法经营被责令停业，双方对合同违法履行状态均有过错。法院判决停业期间的租金不应按原合同约定的标准计算，而应参照当地同类房屋的市场租金标准酌情确定，最终调整了租金金额。

律师分析

第一，合同履行抗辩权的行使要合法合理。当一方未按约定履行义务，导致合同目的无法实现时，另一方有权暂停履行自己的义务。但行使抗辩权应当及时通知对方，并保留相关证据。

第二，违法履行期间的租金标准不能按合同约定简单计算。如果房屋本身不具备合法经营条件，比如消防未验收、供电不达标，导致无法正常使用，承租人有权要求降低租金或免除部分租金。法院通常会参照市场租金水平酌情调整。

第三，租赁双方都应当重视合同的合法履行。出租人要确保交付的房屋符合法定经营条件，承租人在发现房屋存在安全隐患或违法情形时，应当及时提出异议并保留证据，避免因继续使用而承担责任。

王德林律师提示：

租赁房屋时，务必核实房屋的消防验收、用电容量等是否满足经营需要。如果发现出租人未按约定完成配套工程，建议书面催告并保留证据。在文山地区，类似纠纷中法院同样会审查房屋的实际使用条件和双方过错来确定租金。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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