土地转让合同无效后如何追回转让款

土地转让合同无效后如何追回转让款

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

湛江市土地开发总公司（简称湛江土地总）与中国银行遂溪支行（简称遂溪中行）下属的中银公司签订了一份土地转让协议，约定中银公司将位于广西北海市的100亩土地使用权转让给湛江土地总，总价款为1000万元。湛江土地总支付了全部款项，中银公司交付了土地界限图。

后来，湛江土地总将这100亩土地连同中银公司委托其转售的另外50亩土地，一并转让给了另一家公司。但该转让合同被广西高院终审判决认定无效，湛江土地总被判返还已收取的转让款。湛江土地总于是向中银公司追讨自己已支付的1000万元土地款，但遂溪中行以合同有效、诉讼时效已过为由拒绝返还。

争议焦点

湛江土地总主张：中银公司不具备土地使用权转让主体资格，土地性质为集体所有，双方合同应属无效，中银公司应返还全部转让款及利息。遂溪中行辩称：双方合同是真实的合同转让，已实际履行，应认定有效；且湛江土地总从1995年出具收据到1998年起诉，已超过两年诉讼时效，不应再受法律保护。

法院判决

最高人民法院终审判决撤销一审判决，认定双方《土地转让协议》无效，判令遂溪中行在判决生效后10日内返还湛江土地总1000万元及相应利息（按人民银行同期贷款利率计算）。法院认为，中银公司未取得土地使用权、未办理出让审批手续，不具备转让条件，合同无效；湛江土地总出具收据后至上诉主张权利，未超过两年诉讼时效。

律师分析

第一，土地使用权转让必须满足法定条件。转让方须已取得土地使用权并完成出让审批手续，否则合同无效。本案中中银公司既未取得土地证，也未缴纳出让金，转让行为自始无效。

第二，诉讼时效从权利人知道或应当知道权利受侵害之日起计算两年。本案中，湛江土地总出具收据后，直到广西高院终审判决确认其与第三方的转让合同无效时，才真正意识到自身权利受损，此时诉讼时效才起算，因此未超期。

第三，合同无效后，双方应返还财产。有过错的一方应赔偿对方损失。本案中，中银公司作为转让方承担主要责任，湛江土地总明知土地条件不符仍签约，也承担次要责任，但遂溪中行仍需返还全部转让款。

王德林律师提示：

购买土地使用权前，务必核实对方是否已取得合法土地使用权证、是否完成出让审批手续，避免因合同无效导致钱地两空。如果发现权利受损，应及时咨询律师并主张权利，以免超过诉讼时效。在文山地区涉及土地转让纠纷，建议提前委托专业律师审查合同和权属。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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