房屋租赁合同违法履行期间租金如何认定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何认定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司投资建造了一栋商厦，与宇航公司签订了长达15年的租赁合同。合同约定由宇航公司负责内部装修，供销公司负责外部装修和供电等配套设施。宇航公司支付了部分租金后，商厦在消防设施、供电系统尚未达标的情况下就匆忙开业了。

开业后不久，消防部门检查发现商厦存在严重火险隐患，认定不具备营业条件，责令停业整改。双方因此产生纠纷，宇航公司拒绝继续支付租金，供销公司则起诉要求宇航公司支付欠付的租金。

争议焦点

宇航公司认为：供销公司没有按合同完成供电增容和消防系统，导致商厦违法营业被停业，自己无法正常经营，有权拒绝支付租金。

供销公司认为：宇航公司已经实际使用商厦并开业经营，应当按合同约定支付租金，消防问题双方都有责任，不能成为拒付理由。

法院判决

最高人民法院二审判决：双方对合同违法履行均有过错，供销公司未完成供电和消防设施，宇航公司在明知条件不具备的情况下仍强行开业。对于违法履行期间的租金，不能完全按合同约定标准执行，应当参照当地同类房屋的市场租金标准酌情确定，最终判决宇航公司按市场租金的70%支付实际占用期间的房屋使用费。

律师分析

第一，合同履行抗辩权不是无限的。一方违约时，另一方可以拒绝履行，但如果自己也接受了对方的履行并实际受益，就不能完全拒绝付款。本案中宇航公司实际开业经营，享受了房屋的使用价值，应当支付相应的对价。

第二，违法状态下的租金不能机械按合同执行。房屋处于违法使用状态时，合同约定的租金标准可能不再适用，法院会结合双方过错程度，参照市场租金酌情确定。这提醒我们，合同履行中出现违法情形时，要及时纠正，不能将错就错。

第三，消防、供电等配套设施是商业租赁的关键。出租人未完成这些义务，承租人有权要求整改，甚至解除合同。但承租人也不应在条件不具备时强行开业，否则双方都要承担责任。

王德林律师提示：

签订商业租赁合同时，要明确消防验收、供电容量等关键条件的完成时间和责任方。如果对方未履行，要及时书面催告，不要自行冒险开业。在文山地区处理类似纠纷时，建议先收集双方违约的证据，再根据实际使用情况协商租金标准，避免损失扩大。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市