房屋租赁合同履行抗辩与租金确认规则

房屋租赁合同履行抗辩与租金确认规则

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司投资建造了一栋商厦，与宇航公司签订了为期多年的租赁协议，约定由宇航公司承租整栋大楼，租金逐年递增，且宇航公司需投入内部装修。协议签订后，宇航公司支付了部分款项，商厦在消防、水电等条件未完全具备的情况下开业。后来消防部门检查发现商厦存在重大火险隐患，要求停业整改，商厦因此停业，双方因租金支付和合同履行问题产生纠纷。

争议焦点

郊区供销公司主张宇航公司拖欠租金，应承担违约责任；宇航公司则主张因郊区供销公司未完成消防、水电等配套设施，导致商厦无法正常营业，自己有权拒绝支付租金。双方对停业期间的租金标准也存在争议。

法院判决

法院认定，租赁合同有效，但郊区供销公司未按约完成消防、水电等配套设施，构成违约。宇航公司在商厦违法运营期间仍实际使用了房屋，应支付相应租金，但租金标准应参照合同约定并考虑实际使用情况。最终判决宇航公司支付部分租金，同时双方各自承担相应违约责任。

律师分析

第一，合同履行抗辩权是常见法律手段，但行使须有依据。如果一方未履行主要义务，另一方可以拒绝履行自己的义务，但必须明确通知对方，并保留证据。

第二，房屋租赁合同即使处于违法履行状态，承租人实际使用房屋期间仍需支付合理租金。法院会结合合同约定、实际使用情况等因素综合确定租金标准，并非完全免除租金义务。

第三，租赁双方在签订合同时应明确约定配套设施完成时间、验收标准等关键条款，避免因约定不明导致后续纠纷。

王德林律师提示：

在文山地区，租赁合同纠纷常见于商铺租赁。建议房东和租户在签约前务必核实房屋是否符合消防安全等法定条件，并在合同中明确约定验收标准和违约责任。如果遇到对方违约，应及时书面催告并保留证据，必要时咨询专业律师。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市