楼花按揭贷款合同未办抵押登记是否有效

楼花按揭贷款合同未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商品房，总价款数千万元，约定以银行按揭方式付款。随后，中振公司、泰合公司与宝丰支行签订《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，宝丰支行向中振公司提供贷款，中振公司将所购房产权益抵押给银行，泰合公司承担担保责任。合同签订后，宝丰支行向泰合公司支付了全部贷款，中振公司也陆续还款，但后来因资金问题停止偿还，尚欠本金数千万元及利息。宝丰支行起诉要求解除合同并追索欠款。

中振公司抗辩称，该按揭合同没有办理抵押登记，违反了武汉市当时的房地产抵押管理办法，应属无效。此外，中振公司还将同一房产抵押给了另一家信托公司，并办理了抵押登记。

争议焦点

中振公司主张：按揭合同未办理抵押登记，根据地方规章应属无效；且房产已抵押给案外人并办理登记，银行无权优先受偿。宝丰支行认为：合同是自愿签订，合法有效，应继续履行，中振公司应偿还欠款。

法院判决

最高人民法院二审判决：维持一审解除合同、中振公司归还欠款及利息的判决；撤销一审中关于担保人责任的判决。法院认为，按揭合同是各方真实意思表示，内容不违法，且已实际履行，应认定为有效。楼宇按揭不同于一般抵押，不能仅因未办理抵押登记就认定无效。中振公司后续将房产抵押给案外人，是另一法律关系，不影响本案按揭合同的效力。

律师分析

第一，按揭贷款合同与普通抵押合同不同。按揭是购房人将所购房产的权益抵押给银行，银行提供贷款，开发商提供担保。这种模式在实践中广泛存在，但当时法律没有明确规定。法院审判时，更注重合同是否真实自愿、是否实际履行，而不是机械套用地方规章。

第二，未办理抵押登记不必然导致合同无效。当时国家法律并未规定抵押必须登记才有效，地方规章不能作为认定合同无效的依据。只要合同内容不违反法律强制性规定，且双方已实际履行，法院倾向于保护交易安全。

第三，一房多抵时，按揭合同的效力优先。本案中，中振公司在按揭合同之后又将房产抵押给案外人，但按揭合同在先且已实际履行，法院认定后续抵押不影响按揭合同的效力。这提醒购房人和银行，签订按揭合同后应尽快办理登记，以明确权利顺位。

王德林律师提示：

购房人在办理银行按揭贷款时，应及时办理抵押登记手续，避免因登记问题引发争议。如果遇到开发商或购房人将房产重复抵押的情况，应尽快向法院主张权利，保护自身合法权益。在文山地区，类似按揭纠纷也时有发生，建议购房人签约前仔细审查合同条款，必要时咨询专业律师。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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