土地使用权转让合同无效后如何追回款项

土地使用权转让合同无效后如何追回款项

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

湛江市土地开发总公司（以下简称湛江土地总）与中国银行遂溪支行（以下简称遂溪中行）下属的中银公司签订了一份土地转让协议，约定中银公司将位于北海市的95亩土地使用权转让给湛江土地总。湛江土地总支付了土地转让款，并收到了土地界限图。

随后，湛江土地总将这批土地连同中银公司委托转售的另外60亩土地，一并转让给了第三方生茂公司。但该转让合同被法院认定为无效，湛江土地总不得不返还生茂公司已支付的土地转让款及利息。湛江土地总因此向中银公司追索之前支付的土地转让款，但一审法院以超过诉讼时效为由驳回了其请求，湛江土地总提起上诉。

争议焦点

湛江土地总主张：中银公司不具备土地使用权转让主体资格，土地性质未办理出让手续，合同应属无效，且其主张权利未超过诉讼时效。遂溪中行辩称：双方合同是合同转让而非土地使用权转让，意思表示真实且已实际履行，合同有效，且湛江土地总主张权利已超过法定期限。

法院判决

最高人民法院撤销一审判决，认定双方签订的土地使用权转让合同无效，判令遂溪中行返还湛江土地总已支付的土地转让款及利息。理由包括：中银公司未取得土地使用权且未办理出让审批手续，不具备转让条件；合同无效后应返还财产；湛江土地总主张权利未超过两年诉讼时效。

律师分析

第一，土地使用权转让有严格的法律要求。转让方必须已取得土地使用权证，并完成出让手续。本案中中银公司既无土地使用权证，也未缴纳土地出让金，合同自然无效。这提醒大家，购买土地前一定要核实权属和手续。

第二，合同无效不等于无法追回款项。根据《民法典》，合同无效后，因该合同取得的财产应当返还。本案中，尽管双方都有过错，但法院仍判决遂溪中行返还已收的土地转让款，体现了保护诚实交易方的原则。

第三，诉讼时效问题要重视。本案中，湛江土地总从出具收据到起诉虽然间隔数年，但因其在时效内曾向上级法院主张权利，法院认定未超时效。实践中，诉讼时效中断的情形包括起诉、申请仲裁、发函催收等，建议当事人及时固定证据。

王德林律师提示：

如果您在文山地区遇到土地转让或类似合同纠纷，建议在签订合同前委托律师核实对方资质和土地权属，避免合同无效后陷入追款困境。已发生纠纷的，应尽快收集合同、付款凭证、催收函件等证据，及时主张权利以免超过诉讼时效。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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