买地后发现面积少了，合同是否有效

买地后发现面积少了，合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

营口一家发展公司把一块土地转让给置地公司，双方签了合同，置地公司也拿到了土地使用证。但置地公司拿着土地证去规划局审批时，发现土地证上写的面积和规划局实际规划的面积对不上。原来，这块地里有城市道路，道路宽度和土地证上标的不一样，导致置地公司实际能用的土地面积比土地证上少了很多。

置地公司找发展公司和政府部门要求补偿或退款，但都没解决，最后只好告到法院。

争议焦点

发展公司认为：合同是按整体面积转让的，土地使用证上的面积是土地部门办的，自己没过错，合同应该有效。

置地公司认为：土地证上的面积和实际不符，而且城市道路不能转让，合同应该无效。

法院判决

最高人民法院终审判决：城市道路是市政设施，法律规定不能转让，所以合同中涉及道路面积的部分无效。但符合规划要求的土地面积部分有效。发展公司多收的土地转让金要返还给置地公司，还要赔偿置地公司因此造成的设计费、勘察费损失。

律师分析

第一，城市道路属于市政公共设施，法律明确禁止转让。即使在土地转让合同里把道路面积算进去，这部分合同也是无效的，不能因为双方签了合同就改变道路的公共属性。

第二，土地转让时，转让方提供的土地位置图必须经过规划部门审批。如果位置图未经审批，导致土地证面积和实际规划面积不符，转让方要承担主要责任。

第三，合同部分无效不等于整个合同都无效。如果合同中可以分割的部分符合法律规定，这部分仍然有效，双方可以继续履行。

王德林律师提示：

购买土地前，一定要去规划部门核实土地的实际规划情况，不能只看土地证上的数字。在文山地区，土地交易中因规划问题产生纠纷的情况并不少见，建议在合同里明确约定土地面积以规划部门实测为准，并保留好相关证据。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市