房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州市郊区供销集团公司（下称“郊区供销公司”）在苏州投资建成一栋商厦，后与宇航开发经营公司（下称“宇航公司”）签订了为期多年的房屋租赁合同。合同约定，宇航公司支付租金，并负责内部装修，郊区供销公司负责外部装修及水电等配套。合同签订后，宇航公司支付了部分租金，商厦也于1998年开业。

但开业后不久，消防部门检查发现该商厦未经消防验收就投入使用，存在重大火险隐患，于是下达整改通知并处以罚款。商厦因此停业。双方就租金支付、合同履行等问题产生纠纷，宇航公司起诉要求确认合同有效并赔偿损失，郊区供销公司反诉要求支付拖欠租金。

争议焦点

宇航公司认为：郊区供销公司未按合同约定完成水电增容和消防系统，导致商厦无法正常经营，自己有权拒绝支付租金。郊区供销公司则认为：宇航公司明知商厦不具备开业条件仍强行开业，消防问题责任在宇航公司，宇航公司应继续支付租金。

法院判决

最高人民法院二审认为：双方签订的租赁合同合法有效，但商厦在未通过消防验收的情况下违法开业，双方对此均有过错。在违法履行期间，宇航公司实际使用了房屋，但无法正常经营，因此租金标准不能按合同约定全额计算，应参照当地同类房屋的租金标准酌情确定。最终判决宇航公司按较低标准支付部分租金。

律师分析

第一，合同履行抗辩权不能滥用。一方未履行合同义务，另一方可以拒绝履行自己的义务，但前提是对方的违约行为与自己的义务有直接关联。本案中，消防问题确实影响了经营，但宇航公司强行开业也加重了自身风险。

第二，违法履行期间的租金标准不必然按合同约定。如果房屋在违法状态下使用，比如未经消防验收、无合法证照，法院可能根据实际使用价值和双方过错，调整租金金额。这提醒我们，合同履行必须合法，否则租金可能“打折”。

第三，消防等安全验收是开业的前提。无论是出租方还是承租方，都应当确保房屋符合安全要求后再营业。否则，不仅面临行政处罚，还会引发租金纠纷，得不偿失。

王德林律师提示：

租赁房屋前，务必核实房屋是否通过消防、环保等验收，避免因违法使用导致损失。在文山地区，如果您遇到类似合同履行纠纷，建议尽早咨询专业律师，评估合同效力及租金标准，不要盲目拒绝支付租金或强行经营。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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