楼花按揭未办抵押登记是否影响合同效力

楼花按揭未办抵押登记是否影响合同效力

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商品房，总价款数千万元，采用银行按揭方式付款。中振公司、泰合公司与宝丰支行三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司将购房合同项下的全部权益抵押给宝丰支行，宝丰支行提供贷款。合同签订后，宝丰支行向泰合公司支付了全部贷款，中振公司也陆续偿还了部分本息。

但中振公司后来未能按期还款，欠下宝丰支行本金近千万元及相应利息。宝丰支行多次催收无果，起诉到法院，要求解除按揭贷款合同，并以中振公司所购房屋的权益偿还欠款。

争议焦点

中振公司认为，按揭合同签订后没有办理抵押登记，违反了武汉市政府的房地产抵押管理办法，抵押应属无效。而且中振公司已在后来将同一房产抵押给了广州国投，并办了抵押登记，宝丰支行不应享有优先受偿权。

宝丰支行则认为，合同是三方自愿签订，内容合法，且已实际履行，应当认定为有效合同。中振公司未按期还款，宝丰支行有权要求解除合同并处置抵押物。

法院判决

最高人民法院终审判决认定，《楼宇按揭（抵押）贷款合同》不违反国家法律法规，且已实际履行，是有效合同。楼宇按揭不同于一般的财产抵押，不能仅因未办理抵押登记就认定无效。中振公司将同一房产抵押给广州国投的行为发生在本案按揭合同之后，且该抵押登记因房屋未竣工验收而无效，不影响本案按揭合同的效力。一审判决解除合同、中振公司一次性还本付息、逾期以抵押物拍卖价款优先受偿，予以维持。

律师分析

第一，按揭贷款合同与普通抵押合同有区别。在商品房预售中，购房人尚未取得房屋所有权，只能将购房合同项下的权益作为担保。这种"楼花按揭"不同于已取得产权的财产抵押，不能简单套用一般抵押登记的规定。

第二，合同效力的认定应以国家法律法规为准。地方政府规章关于"抵押未经登记无效"的规定，在按揭合同场合并不当然适用。只要合同是当事人真实意思表示，内容不违法，且已实际履行，法院一般会认定有效。

第三，后设立的抵押不能否定在先的按揭权利。如果购房人在按揭之后又将同一房产抵押给其他人，后设立的抵押关系不影响已生效的按揭合同效力，银行仍享有优先受偿权。

王德林律师提示：

购房人在签订按揭贷款合同后，应按时足额还款，避免因逾期导致银行解除合同并要求一次性还清全部欠款。在文山地区，涉及商品房按揭纠纷的当事人，建议在购房前了解清楚按揭合同的具体条款，尤其是还款计划和违约责任。如果出现还款困难，应主动与银行协商，避免被诉至法院后承担更多诉讼费用和利息损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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