按揭贷款合同未办理抵押登记是否有效

按揭贷款合同未办理抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商品房，总价款数千万元，约定以银行按揭方式付款。随后，中振公司、泰合公司与宝丰支行签订《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，宝丰支行向中振公司提供贷款，中振公司将所购房屋的权益抵押给银行作为担保，泰合公司承担连带保证责任。合同签订后，宝丰支行按约发放了贷款，中振公司也陆续还款，但后来因资金问题未能按期足额偿还剩余贷款本息，宝丰支行于是起诉要求解除合同并追讨欠款。

中振公司辩称，该按揭合同未按武汉市规定办理抵押登记，应属无效。此外，中振公司已将争议房屋抵押给了另一家公司广州国投并办理了登记，主张宝丰支行无权优先受偿。

争议焦点

中振公司认为，按揭合同未办理抵押登记，违反地方规章，抵押无效；且房屋已抵押给广州国投并登记，宝丰支行不应享有优先权。宝丰支行则认为，合同系自愿签订且已实际履行，未办理登记不影响合同效力，其抵押权应当受到保护。

法院判决

最高人民法院终审判决：维持一审关于解除合同、中振公司偿还贷款本息、以抵押物拍卖价款优先清偿的判决，撤销一审中涉及担保人责任的部分。法院认定，按揭合同不违反法律、法规规定，是有效合同；未办理抵押登记不导致合同无效，因为按揭不同于一般抵押，且当时国家法律未规定登记为生效要件。广州国投的抵押登记因房屋尚未竣工验收、抵押贷款合同未实际履行而无效，不影响本案银行的权利。

律师分析

第一，按揭贷款合同不同于传统抵押，核心是购房人以所购房屋权益向银行担保，银行提供贷款。即使未办理抵押登记，只要合同是双方真实意思表示且不违法，合同本身仍然有效，银行可以依据合同追究购房人的还款责任。

第二，地方性规章不能作为认定合同无效的依据。本案中，武汉市要求抵押登记，但国家法律没有规定登记是合同生效的前提，法院更注重合同的实质履行和双方真实意愿，不会轻易以地方规章否定合同效力。

第三，一房多押或重复抵押时，权利先后顺序取决于登记时间和实际履行情况。本案中，广州国投的抵押因房屋未竣工、合同未履行而被认定无效，因此不影响银行的优先受偿权。购房人和银行都应注意，抵押登记不是唯一保护手段，合同本身和实际履行情况同样重要。

王德林律师提示：

购买商品房选择按揭贷款时，务必重视合同条款的完整性和实际履行，不要以为没办抵押登记就万事大吉。在文山地区，不少购房者因未及时办理登记或重复抵押引发纠纷，建议签订按揭合同后尽快完成抵押登记手续，同时保留好付款凭证和还款记录，以便在发生争议时维护自身权益。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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