商品房按揭贷款合同未办抵押登记是否有效

商品房按揭贷款合同未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司从泰合公司购买商品房，总价款数千万元，采用银行按揭方式付款。中振公司与泰合公司、宝丰银行签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司将所购房产的权益抵押给银行，银行提供贷款。合同签订后，银行发放了贷款，中振公司也支付了部分本息，但后来未能按时还款。

银行起诉要求解除合同、中振公司偿还剩余贷款本息。中振公司则主张，该按揭合同没有办理抵押登记，根据武汉市的地方规定应属无效。此外，中振公司还将同一房产抵押给了另一家信托公司并办理了登记。

争议焦点

中振公司认为：按揭合同未办理抵押登记，违反《武汉市房地产抵押管理办法》，抵押无效；且该房产已抵押给广州国投并办理登记，银行不享有优先权。银行认为：合同是双方自愿签订，内容合法，且已实际履行，应当有效。

法院判决

最高人民法院二审判决：维持一审关于解除合同、中振公司偿还贷款本息、逾期以抵押物拍卖价款优先偿还银行的内容。同时撤销一审中涉及担保人责任的部分。法院认为，按揭合同有效，未办理抵押登记不影响合同效力；中振公司事后将房产抵押给广州国投的行为，不能否定本案按揭合同的效力。

律师分析

第一，按揭合同不同于一般抵押合同。按揭是购房人将所购房产的权益抵押给银行，银行提供贷款。我国法律当时并未规定抵押未经登记即无效，地方规章不能作为认定合同无效的依据。因此，未办理抵押登记并不导致按揭合同无效。

第二，合同效力主要看内容是否违法。本案合同是三方自愿签订，内容不违反国家法律、法规，不损害他人利益，且银行已实际发放贷款、中振公司已部分还款，合同应认定为有效。

第三，一房多抵的处理原则。中振公司在按揭合同之后又将同一房产抵押给其他债权人，该后设立的抵押关系不能对抗已依法成立的按揭合同权利。银行作为按揭权人，对抵押物享有优先受偿权。

王德林律师提示：

购房者应重视按揭合同的签订和履行，不要以为没办抵押登记就可以不还贷款。合同一旦签订并实际履行，就具有法律约束力。在文山地区的购房者，如果遇到按揭贷款纠纷，建议及时咨询专业律师，避免因逾期还款导致房产被拍卖。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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