开发商延期交房，购房者能否解除合同

开发商延期交房，购房者能否解除合同

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，黑龙江海外旅游总公司与哈尔滨深业房地产发展有限公司签订了一份商品房买卖合同，约定旅游公司购买深业公司开发的深业大厦部分房屋，总价款为人民币万元。合同约定深业公司应在1994年12月31日前交房，旅游公司按约支付了全部购房款。

但深业公司直到1996年10月才实际交房，延期近两年。深业公司称延期是因为供电问题等"非其所能控制的事件"所致，主张按合同约定免责。旅游公司则认为深业公司已构成违约，要求解除合同并返还购房款及双倍返还定金。

争议焦点

旅游公司认为：深业公司逾期交房超过合同约定的期限，已构成根本违约，其有权解除合同并要求返还购房款本息及双倍返还定金。

深业公司认为：延期交房是因供电问题等不可控因素，符合合同约定的延期条件，不应承担违约责任，合同应继续履行。

法院判决

最高人民法院再审判决：合同有效，继续履行。深业公司应于判决生效后30日内交付房屋，并向旅游公司支付自1995年1月1日至1996年10月31日期间的逾期交房违约金（按购房总价款及中国人民银行同期同类贷款利率计算）。

核心理由：虽然深业公司存在延期交房的事实，但旅游公司起诉时合同约定的解除条件尚未成就，且深业大厦已通过竣工验收可以交付使用，旅游公司也已付清全部购房款，因此合同应当继续履行。

律师分析

第一，购房合同解除并非随意。很多人以为开发商延期交房就可以直接解除合同，但法律规定解除合同需要满足约定条件或法定条件。本案中，合同约定逾期交房超过一定天数才能解除，旅游公司起诉时该期限尚未届满，因此法院不支持解除合同。

第二，延期交房的违约责任仍然存在。即使合同继续履行，开发商也不能免除逾期交房的违约责任。本案法院判决深业公司按银行贷款利率赔偿旅游公司逾期期间的损失，体现了对守约方的保护。

第三，合同效力与手续办理的关系。深业公司未及时取得国有土地使用权证，但法院仍认定合同有效，说明在《城市房地产管理法》施行前的交易中，只要双方意思真实、内容合法，合同效力不会因后续手续问题而当然无效。

王德林律师提示：

购房者签订商品房买卖合同时，应仔细阅读逾期交房的违约责任条款，特别是解除合同的条件和期限。如果开发商延期交房，建议及时书面催告并保留证据。在文山地区，购房者遇到类似问题可咨询专业律师，避免因错过维权时机而陷入被动。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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