未取得预售许可证签商品房买卖合同是否有效

未取得预售许可证签商品房买卖合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（下称深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（下称顺兴公司）签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司以每平方米4200元的价格预购红城湖国际大厦A座，总金额高达4.25亿余元。合同约定必须经原开发商海南厚南旅业有限公司（下称厚南公司）签证盖章才生效。

顺兴公司支付了5000万元购房款后，发现该大厦的土地使用权多次转让，而深发公司在签订合同时并未取得土地使用权证和商品房预售许可证。顺兴公司认为合同缺少法定条件，起诉要求确认合同无效并返还购房款及利息。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司没有售房主体资格，合同缺少法定条件，应属无效。深发公司则主张：双方已实际履行合同，且事后补办了相关手续，合同应当有效。

法院判决

最高人民法院二审认定，深发公司在签订合同时尚未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了法律强制性规定，双方签订的《商品房购销合同》无效。深发公司应当返还顺兴公司已支付的5000万元购房款及相应利息。

律师分析

第一，商品房预售必须满足法定条件，包括取得土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证。这是法律为了保护购房人利益设置的门槛，开发商未取得这些证件就卖房，合同会被认定无效。

第二，合同无效后，开发商因该合同取得的购房款应当返还。购房人可以要求返还全部已付款项，并可以主张资金占用期间的利息损失。

第三，购房人在买房前应当主动查验开发商的"五证"是否齐全，特别是预售许可证。如果开发商无法提供，建议不要轻易付款，避免陷入合同无效的风险。

王德林律师提示：

在文山地区，商品房买卖纠纷时有发生，购房人务必在签约前核实开发商的预售资质。如果发现开发商未取得预售许可证就售房，可以依法主张合同无效并要求返还购房款。建议购房人保留好付款凭证、合同等证据，必要时及时咨询专业律师。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市