买地后发现面积缩水，能要求退款吗

买地后发现面积缩水，能要求退款吗

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

营口一家公司从另一家公司买了块地，合同上写的是每平方米一定价格，总共转让了整块土地。买方拿到土地使用证后，去规划部门审批时才发现，土地使用证上标注的道路宽度和规划要求不一样——规划要求道路宽30米，但土地使用证上只标了20米，导致实际可用的土地面积比证上写的少了很多。

买方找卖方要求补地或退钱，但卖方不答应。买方只好告到法院。原来，这块地里有城市道路，法律规定城市道路不能转让，卖方却把道路面积也算进去卖给了买方。

争议焦点

买方认为：卖方给的土地使用证面积和实际可用的面积不符，而且城市道路不能转让，合同应该无效，卖方要退钱赔损失。

卖方认为：合同是按整体面积转让的，土地使用证上的面积是土地部门的行为，自己没有过错，合同应该有效，不用赔钱。

法院判决

最高人民法院二审判决：合同部分有效、部分无效。涉及城市道路面积的转让部分无效，符合规划要求的土地转让部分有效。卖方多收的土地转让金要退还给买方，还要赔偿买方因为勘察、设计等造成的经济损失。

律师分析

第一，城市道路属于市政设施，法律明确规定不能转让。如果合同中包含了道路面积，这部分转让是无效的，买方可以要求退还对应的款项。

第二，卖方在办理土地使用证时提供的位置图未经规划部门审批，导致土地使用证面积与实际不符，卖方存在过错，需要对买方的损失承担赔偿责任。

第三，对于部分有效、部分无效的合同，法院可以灵活处理。有效部分继续履行，无效部分退还钱款，这样既保护了当事人的合法权益，也避免了合同全部作废带来的麻烦。

王德林律师提示：

购买土地或房产前，务必向规划部门核实土地的实际规划情况，不要只看土地使用证。在文山地区，类似情况也不少见，建议在签订合同前委托专业律师审查相关文件，避免因信息不对称导致损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市