房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州市郊区供销集团公司（以下简称“郊区供销公司”）投资建造了一栋商厦，并与宇航开发经营公司（以下简称“宇航公司”）签订了长达20年的租赁协议。协议约定，宇航公司支付租金，并负责内部装修，郊区供销公司负责外部装修和供电等配套工程。双方还找了担保单位。

商厦建成后，宇航公司开始营业。但供电问题一直没解决，消防设施也未通过验收，消防部门认定存在重大火险隐患，责令停业整改。双方因此发生纠纷，郊区供销公司起诉宇航公司拖欠租金，宇航公司反诉郊区供销公司违约导致无法正常经营。

争议焦点

郊区供销公司认为：宇航公司长期拖欠租金，应支付欠款并承担违约责任。宇航公司认为：郊区供销公司未按约定完成供电和消防工程，导致商厦无法合法营业，自己有权行使合同履行抗辩权，拒付租金，并要求对方赔偿损失。

法院判决

最高人民法院二审认为：双方签订的租赁合同有效。在合同履行过程中，郊区供销公司未完成供电和消防义务，导致商厦处于违法经营状态，宇航公司有权拒绝支付该期间的租金。但考虑到宇航公司实际使用了房屋，应参照当地同类房屋租金标准支付使用费。最终判决宇航公司按市场价支付使用费，而非按原合同约定的高额租金。

律师分析

第一，合同履行抗辩权很重要。当一方不履行合同义务时，另一方可以暂时拒绝履行自己的义务。本案中，郊区供销公司未完成供电和消防，宇航公司有权拒付租金，但需注意抗辩权不能滥用。

第二，违法履行期间的租金标准不同。如果房屋处于违法状态无法合法使用，承租人仍实际占用了房屋，法院一般不会支持按原合同约定租金，而是参照市场价确定“使用费”。这体现了公平原则，避免一方因对方违约而获利。

第三，消防验收是开业前提。商业房屋租赁必须确保符合消防等安全规定，否则承租人可能面临停业处罚，出租人也可能承担连带责任。签订租赁合同前，双方都应当核实房屋是否具备合法使用条件。

王德林律师提示：

租赁商业房屋时，建议在合同中明确约定出租人完成消防、供电等配套工程的具体时间和违约责任。如果出租人未履行义务，承租人应及时书面催告，并保留证据，必要时可向法院主张合同履行抗辩权。在文山地区，很多商户因忽视消防验收问题导致停业损失，值得警惕。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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