按揭贷款合同未办抵押登记是否有效

按揭贷款合同未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商品房，总价款数千万元。中振公司、泰合公司与银行三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定银行向中振公司发放贷款，中振公司用所购房屋作为抵押。银行按约发放了贷款，但中振公司仅偿还了部分本息，剩余款项未能按期归还。

银行起诉要求解除合同，由中振公司以房屋权益偿还欠款。中振公司则主张，该按揭合同没有办理抵押登记，按当地政府规定应属无效。

争议焦点

中振公司认为：按揭合同未办理抵押登记，违反《武汉市房地产抵押管理办法》中"未经抵押登记，抵押无效"的规定，合同应属无效。银行认为：合同系三方自愿签订，不违反国家法律、法规，且已实际履行，应当有效。

法院判决

一审法院认定合同有效，判令解除合同，中振公司一次性还款，逾期以抵押物拍卖价款优先受偿。最高人民法院二审维持了合同有效的认定，同时指出楼宇按揭不同于一般抵押，不能仅因未办理抵押登记就否定合同效力。

律师分析

第一，按揭贷款合同与普通的抵押合同存在区别。按揭是购房人将所购房屋权益抵押给银行，银行提供贷款，这种模式在当时的法律中没有明确规定，但不能因此认定合同无效。

第二，合同是否有效，要看是否违反国家法律、法规的强制性规定。地方政府的规章不能作为认定合同无效的依据。本案中，合同三方自愿签订，内容不违法，且已实际履行，应当认定为有效。

第三，关于抵押登记的问题。按揭合同中的抵押条款对各方有约束力，未办理登记不影响合同本身的效力，只是可能影响银行对抵押物的优先受偿权。如果后续有第三方对同一房屋主张权利，已经办理登记的抵押权会优先于未登记的。

王德林律师提示：

购房者通过按揭贷款买房时，应当及时配合银行办理抵押登记手续，这样才能确保银行的抵押权有效，避免日后产生纠纷。在文山地区，法院处理类似案件时也会参考最高人民法院的裁判观点，按揭合同未办理抵押登记并不当然导致合同无效，但建议购房者务必重视登记环节。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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