商品房按揭贷款未办抵押登记是否有效

商品房按揭贷款未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

2010年，中振公司向泰合公司购买商品房，总价款数千万元，付款方式为银行按揭。中振公司、泰合公司与宝丰支行三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司将其购房合同项下的全部权益抵押给宝丰支行，宝丰支行提供贷款。合同签订后，宝丰支行按时放款，中振公司陆续还款，但后来因资金问题未能按期偿还剩余贷款本息。

宝丰支行多次催收未果，起诉要求解除按揭贷款合同，并以中振公司所购房屋的权益偿还欠款。中振公司则主张，该按揭合同没有办理抵押登记，违反武汉市的地方规定，应属无效，且其已将房屋抵押给了另一家公司。

争议焦点

中振公司主张：按揭合同未办理抵押登记，根据《武汉市房地产抵押管理办法》应认定为无效，且房屋已抵押给案外人广州国投。宝丰支行认为：合同系自愿签订，内容合法，且已实际履行，应认定为有效。

法院判决

最高人民法院终审判决：维持一审判决，认定《楼宇按揭（抵押）贷款合同》有效，解除合同，中振公司一次性归还贷款本金及利息，逾期以抵押物拍卖价款优先受偿。核心理由：按揭不同于一般抵押，当时国家法律未规定抵押登记为合同生效要件，且合同系自愿签订、内容合法、已实际履行。

律师分析

第一，按揭合同与普通抵押合同有区别。按揭是以购房合同权益作为担保，而非直接以房产抵押，因此不能简单套用一般抵押登记的规定。只要合同是双方真实意思表示、内容不违法，就应认定为有效。

第二，地方性规章不能作为认定合同无效的直接依据。本案中，《武汉市房地产抵押管理办法》是地方政府规章，并非法律或行政法规，不能据此否定合同效力。

第三，后设立的抵押不能对抗在先的按揭权利。中振公司将房屋抵押给案外人广州国投的时间在本案按揭合同之后，且该抵押合同未实际履行，不影响宝丰支行作为按揭权人的优先受偿权。

王德林律师提示：

购房者办理按揭贷款时，应认真履行还款义务，避免因逾期导致银行解除合同并要求一次性还清全部贷款。在文山地区，类似纠纷中法院同样会审查合同是否真实有效、是否实际履行，建议购房者保留好合同、付款凭证等材料，遇到问题及时咨询专业律师。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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