未取得土地使用权转让合同是否有效

未取得土地使用权转让合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

湛江市土地开发总公司与中银公司签订了一份土地转让协议，约定中银公司将位于北海市的土地使用权转让给湛江土地总。湛江土地总共支付了土地转让款，并收到了土地红线图。后来，湛江土地总又将该土地转售给另一家公司。

中银公司是中国银行遂溪支行开办的企业，现已注销。湛江土地总在后续诉讼中发现中银公司转让的土地并未办理出让手续，也未缴纳土地出让金，因此主张合同无效并要求返还转让款。

争议焦点

湛江土地总认为，中银公司不具备土地使用权转让主体资格，土地性质存在问题，双方签订的转让合同应属无效，中银公司应返还已支付的转让款。遂溪中行则主张，本案属于合同转让而非土地使用权转让，双方意思表示真实且合同已实际履行，应认定合同有效，且湛江土地总主张权利已超过诉讼时效。

法院判决

最高人民法院终审判决撤销一审判决，认定中银公司与湛江土地总签订的土地使用权转让合同无效，判令遂溪中行返还湛江土地总已支付的土地转让款及相应利息。法院认为，中银公司未取得讼争土地使用权，也未办理出让审批手续，不具备土地使用权转让的法定条件。

律师分析

第一，土地使用权转让有严格的法律条件。转让方必须已取得土地使用权，并依法办理出让手续，否则转让合同可能被认定为无效。本案中，中银公司未取得土地使用权，也未缴纳土地出让金，因此合同被认定无效。

第二，诉讼时效的起算点很重要。本案中，法院认定湛江土地总主张权利的期间未超过法定诉讼时效，因此其诉讼请求应当得到支持。当事人在发现权利受损后应及时主张权利，避免因超过时效而丧失胜诉权。

第三，企业注销后，其债权债务由开办单位承担。本案中，中银公司注销后，其权利义务由中国银行遂溪支行承担，因此遂溪中行需要返还土地转让款。

王德林律师提示：

在文山地区进行土地使用权转让时，一定要核实转让方是否已取得合法的土地使用权证，并确认土地性质是否允许转让。建议在签订合同前委托律师进行尽职调查，避免因合同无效造成损失。同时，注意保留付款凭证和往来函件，以便在发生纠纷时及时主张权利。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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