房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司投资建造九胜商厦，主体工程建至三层时，与宇航公司签订租赁协议，约定将整幢大楼出租给宇航公司，租期20年，租金逐年递增。宇航公司支付部分定金和租金后，对商厦进行装修并开业经营。但供电、消防等配套设施未按约定完成，导致商厦因存在重大火险隐患被消防部门责令停业。

双方因租金支付和合同履行问题产生纠纷，郊区供销公司起诉要求宇航公司支付拖欠租金，宇航公司则反诉要求确认合同无效或减免租金。案件经过一审、二审，最终由最高人民法院作出终审判决。

争议焦点

郊区供销公司认为，宇航公司已实际使用房屋，应当按照合同约定全额支付租金，不能以消防问题为由拒付。宇航公司则认为，郊区供销公司未完成供电增容和消防设施，导致商厦无法正常经营，属于违约在先，宇航公司有权行使履行抗辩权，要求减少租金或赔偿损失。

法院判决

最高人民法院二审判决：宇航公司应支付租金，但考虑到郊区供销公司未完成配套设施义务，导致商厦实际使用功能受限，租金标准应适当降低。法院认定，在合同违法履行期间，租金不应按合同原定标准计算，而应根据房屋实际使用价值和双方过错程度，酌情确定合理租金金额。

律师分析

第一，合同履行抗辩权的行使有严格条件。一方未履行主要义务，另一方才能拒绝履行自己的义务。本案中，郊区供销公司虽未完成配套设施，但宇航公司已实际使用房屋，不能完全拒付租金，只能主张减少。

第二，违法履行期间的租金标准不能简单按合同约定计算。法院会根据房屋实际使用价值、双方过错程度、合同目的实现情况等因素综合判断，这体现了公平原则。

第三，租赁合同履行过程中，双方都应保留证据。本案中消防整改通知书、处罚决定书等关键证据，对法院认定事实和确定租金标准起到了重要作用。

王德林律师提示：

租赁合同签订前，建议对房屋的配套设施、消防验收等关键条件进行实地核查，避免因条件不达标影响后续经营。如果对方未按约定履行义务，应及时书面催告并保留证据，必要时可行使履行抗辩权，但要注意方式合法。在文山地区处理类似租赁纠纷时，法院会重点审查合同履行中的实际状况，建议在合同中对配套设施交付标准、违约责任等作出明确约定。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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