划拨土地上房屋出租合同是否有效

划拨土地上房屋出租合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

昆明市公安消防支队将一栋用划拨土地建成的培训大楼，出租给重庆垫江保温材料厂经营酒店。双方签了15年租赁协议，垫江厂投入资金装修，还成立了小林大酒店。但经营两年后，因资金问题酒店停业，消防支队收回了酒店。

垫江厂认为出租行为违法，起诉要求确认合同无效、返还投入。消防支队则反诉要求继续履行合同、支付租金。法院查明，该土地是划拨取得的市政公用设施用地，大楼也未竣工验收。

争议焦点

垫江厂主张：划拨土地上的房屋不得出租用于商业经营，合同应属无效。消防支队认为：只要补缴土地收益，合同就可以有效，且垫江厂已实际使用，应支付租金。

法院判决

一审云南省高院判决：租赁协议无效。消防支队要按评估价补偿垫江厂的装修投入，垫江厂需支付两年实际使用的房屋使用费。双方上诉后，最高人民法院维持了合同无效的认定。

律师分析

第一，划拨土地上的房屋出租用于商业，必须依法办理手续、补缴土地收益，否则合同无效。本案中消防支队未办手续，合同自始无效。

第二，合同无效不等于不用付钱。实际使用了房屋，法院会参照租金标准判付"房屋使用费"，这是公平原则的体现。

第三，投资装修的损失要看责任。如果出租方明知不能出租还同意装修，就要按评估价补偿；如果承租方也有过错，就要自己承担部分损失。

王德林律师提示：

租房子前，尤其是租用单位、部队的房屋，一定要查清楚土地性质。如果是划拨用地，出租用于商业需要补缴土地收益，否则合同可能无效。在文山地区，不少类似纠纷就是因为没搞清楚土地性质，导致投入打了水漂。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市