房屋租赁合同违法履行，租金怎么算

房屋租赁合同违法履行，租金怎么算

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司把建到一半的九胜商厦整栋楼租给宇航公司，租期20年。双方签了租赁协议，约定由宇航公司负责内部装修，供销公司负责外部装修和供电等配套。宇航公司付了定金和部分租金，商厦在1997年开业。

但开业后问题来了：商厦的供电容量不足，消防系统也没通过验收，消防局直接下了整改通知，要求停业。商厦因此一直停着没再开。宇航公司认为供销公司没按约定做好供电和消防，导致无法正常经营，于是拒绝支付后续租金。供销公司则反过来起诉宇航公司，要求付清全部租金。

争议焦点

宇航公司主张：供销公司没完成供电增容和消防系统，导致商厦违法营业后被责令停业，属于根本违约，自己有权拒绝支付租金。

供销公司主张：商厦已经实际交付使用，宇航公司也开业了，租金就应该按合同约定支付。消防和供电问题不影响租金支付义务。

法院判决

最高人民法院二审认定：租赁合同有效，但双方在履行过程中都存在过错。供销公司未按约定完成供电和消防设施，导致商厦违法经营被停业；宇航公司在明知消防未验收的情况下强行开业，也有责任。法院判决：在商厦违法经营期间，租金不能按原合同标准计算，应参照同类房屋的市场租金标准适当调整。

律师分析

第一，合同履行抗辩权要用对地方。一方不履行合同义务，另一方可以拒绝履行自己的义务，但前提是对方的违约行为与你拒绝履行的义务之间有直接关联。本案中，消防和供电问题直接影响了商厦的正常经营，宇航公司因此拒付租金有一定道理。

第二，违法履行期间的租金标准不能照搬合同。如果房屋处于违法使用状态，比如消防未验收就营业，法院不会支持按合同约定标准收租，而会参照市场租金合理确定。这提醒出租人，交付的房屋必须符合法定使用条件。

第三，双方都有过错时，各自承担相应责任。法官会看谁的过错是导致纠纷的主要原因，再决定租金如何调整。本案中，供销公司没做好配套是主因，但宇航公司强行开业也有责任，所以租金打了折扣。

王德林律师提示：

签房屋租赁合同时，建议把水电、消防、验收等关键条件写清楚，并约定违约后的租金调整机制。在文山地区，很多商铺租赁也常因消防验收问题闹纠纷，建议承租人在开业前先确认房屋是否具备合法使用条件，避免像本案一样陷入停业和租金纠纷。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市