按揭买房未办抵押登记，合同是否有效

按揭买房未办抵押登记，合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

2012年，中振公司向泰合公司购买泰合广场商业中心部分楼层，总价款数千万元。双方约定采用银行按揭方式付款。同日，中振公司、泰合公司与宝丰支行签订《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司将其购房合同项下的全部权益抵押给宝丰支行，宝丰支行提供贷款数千万元，贷款期限10年，中振公司按季度分期还款。

合同签订后，宝丰支行按时发放了贷款，中振公司也陆续还款，但后来因资金问题停止还款。宝丰支行多次催收无果，起诉到法院，要求解除按揭贷款合同，并以中振公司所购房屋的权益来偿还欠款。

争议焦点

中振公司主张：这份按揭合同没有办理抵押登记，违反了武汉市政府的相关规定，应当认定为无效。而且中振公司在同年已将争议房屋抵押给了另一家公司，并办理了抵押登记，宝丰支行的抵押权不能优先于这家公司。

宝丰支行认为：合同是各方自愿签订，内容合法，已经实际履行，应当认定为有效。中振公司后来办理的抵押是在本案按揭之后，不能否定本案按揭合同的效力。

法院判决

最高人民法院终审判决：维持一审判决中关于解除合同、中振公司还款、以抵押物拍卖价款优先受偿等内容，撤销一审判决中涉及担保人责任的部分。法院认为，楼宇按揭不同于一般的财产抵押，不能仅因未办理抵押登记就认定合同无效。中振公司后来办理的抵押是在本案按揭之后，不能否定本案按揭合同效力。

律师分析

第一，按揭合同与抵押合同有区别。按揭是购房人将购房合同项下的权益质押给银行，而抵押是以房产本身作为担保。当时国家法律并未规定按揭必须办理抵押登记才能生效，所以不能简单套用地方规定认定合同无效。

第二，合同效力以内容和履行情况为准。本案中，按揭合同是三方自愿签订，内容不违法，且银行已实际发放贷款，购房人也已收到房屋，合同已经部分履行。法院从保护交易安全和维护信用秩序的角度，认定合同有效，符合法律精神。

第三，多重抵押的优先顺序问题。如果同一房产上存在多个抵押，通常按登记时间先后确定优先顺序。本案中，中振公司在按揭之后又将房屋抵押给其他公司，但因房屋当时未竣工验收，该抵押登记本身存在效力问题，所以不影响本案按揭银行的权利。

王德林律师提示：

购房人在办理按揭贷款时，应当及时办理抵押登记手续，避免因未登记产生争议。如果遇到开发商或银行要求配合办理登记，应积极履行义务。在文山地区，购房人如果对按揭合同条款有疑问，或者遇到开发商拖延办理登记的情况，建议尽早咨询专业律师，以免权利受损。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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