房屋租赁合同履行中租金如何确定

房屋租赁合同履行中租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司投资建造了一栋商厦，与宇航公司签订了一份为期多年的租赁协议。合同约定，宇航公司支付租金，供销公司负责大楼外部装修和电力等配套设施。合同签订后，宇航公司支付了部分租金，双方还签订了补充协议，约定供销公司要保证商厦用电量达到一定标准。

然而，商厦开业后，因消防系统未经验收、水电设施不达标等问题，被消防部门责令停业整改。宇航公司因此拒绝支付后续租金，双方发生纠纷。供销公司起诉要求宇航公司支付租金，宇航公司则反诉要求供销公司赔偿损失。

争议焦点

宇航公司认为，供销公司没有按约定完成电力增容和消防设施，导致商厦无法正常经营，自己有权拒绝支付租金。供销公司则认为，宇航公司已经实际使用商厦并开业，应当按合同支付租金，消防问题属于宇航公司装修不当造成的。

法院判决

最高人民法院二审认定，双方签订的租赁合同有效。但商厦在违法状态下经营期间，供销公司未能履行合同约定的配套设施义务，宇航公司有权行使合同履行抗辩权，暂不支付部分租金。法院最终酌情降低了该期间的租金标准，判决宇航公司按降低后的金额支付租金。

律师分析

第一，合同履行抗辩权是保护守约方的重要工具。当一方没有按约定履行义务时，另一方可以暂停履行自己的义务。本案中，供销公司没有完成电力增容和消防设施，宇航公司因此有权拒绝支付全额租金。

第二，房屋租赁合同处于违法履行状态时，租金标准不一定按合同原定执行。法院会根据实际使用情况、违约程度等因素，酌情调整租金金额，避免一方因对方违约而承担不公平的损失。

第三，租赁双方都应当重视合同中的附属义务，比如消防、水电等配套设施。这些义务虽然不直接涉及房屋交付，但会影响房屋能否正常使用，违反这些义务同样可能构成违约。

王德林律师提示：

签订房屋租赁合同时，要明确约定出租方需要完成哪些配套设施，以及完成的时间和标准。如果出租方未履行这些义务，承租方可以及时书面催告，并保留证据。在文山地区的租赁纠纷中，很多当事人因为没有留下书面证据，导致无法证明对方违约，最终承担了不利后果。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市