按揭购房未办抵押登记合同是否有效

按揭购房未办抵押登记合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商业中心房产，总价款数千万元，采用银行按揭方式付款。中振公司、泰合公司与宝丰支行三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司将购房合同项下的全部权益抵押给宝丰支行，宝丰支行提供贷款。合同签订后，银行发放了贷款，中振公司也收到了泰合公司出具的购房款收条。但中振公司在偿还部分贷款后，未能继续按期还款，银行遂起诉要求解除合同并追索欠款。

值得注意的是，这份按揭合同签订后，双方没有按照武汉市的地方规定办理抵押登记。此外，中振公司后来又将该房产抵押给了另一家金融机构——广州国际信托投资公司，并办理了抵押登记。这导致多个权利主张方对同一房产的权益产生争议。

争议焦点

中振公司主张：按揭合同未办理抵押登记，违反了《武汉市房地产抵押管理办法》中“未经抵押登记，抵押无效”的规定，因此合同应当无效。同时，其已将房屋抵押给广州国投并办理了登记，宝丰支行不应享有优先受偿权。

宝丰支行主张：按揭合同是三方真实意思表示，不违反国家法律、法规，且已实际履行，应为有效合同。中振公司未按期还款，银行有权解除合同并就抵押物优先受偿。

法院判决

最高人民法院二审判决：维持一审关于解除合同、中振公司偿还贷款本息、逾期以抵押物拍卖价款优先受偿的判决，但撤销了一审涉及担保人责任的部分。法院认为，按揭合同有效，中振公司以地方规章主张合同无效的理由不成立。广州国投的抵押登记因房屋当时未竣工验收且抵押合同未实际履行，不具有效力。

律师分析

第一，按揭合同与一般抵押合同有区别。按揭是购房人将购房合同项下的权益质押给银行作为还款担保，本质上是一种权利质押，而非不动产抵押。因此，不能简单套用房地产抵押管理的相关规定来否定其效力。本案中，法院正是基于这一区别，认定地方规章中关于抵押登记的要求不适用于按揭合同。

第二，合同效力以法律、行政法规为依据，地方规章不能作为否定合同效力的直接依据。当时国家法律并未规定未经登记的抵押合同无效，仅凭地方规章认定合同无效，缺乏法律依据。这提醒大家，判断合同效力应首先看国家层面的法律规定。

第三，同一房产上存在多个权利主张时，以权利设立的时间先后和实际履行情况为准。本案中，广州国投的抵押登记虽在形式上办理了登记，但因抵押物当时不具备抵押条件、抵押合同未实际履行，法院未予认可。而宝丰支行的按揭权利设立在先，且已实际履行，应受保护。

王德林律师提示：

购房者办理按揭贷款时，应尽量配合银行完成相关登记手续，避免引发不必要的纠纷。如果遇到按揭合同效力争议，建议及时咨询专业律师，了解自身权利状况。在文山地区，类似按揭购房纠纷并不少见，购房人应当重视合同签署后的登记备案工作，以防范后续风险。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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