房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司投资建造了九胜商厦，与宇航公司签订了一份长达15年的租赁协议。协议约定，宇航公司先付定金，大楼封顶和正式开业时再分别付款，这些款项可以冲抵租金。宇航公司负责内部装修，郊区供销公司负责外部装修和供电等配套工程。双方还约定，开业日期最迟不能超过某一天，租金按半年预付。

然而，商厦开业后，消防部门发现该商厦未经消防验收就投入使用，存在严重火险隐患，于是下达了整改通知书，并处以罚款，商厦因此停业。双方在履行合同过程中，对供电增容、消防设施等问题产生严重分歧，宇航公司认为郊区供销公司未完成配套设施，导致无法正常经营，因此拒绝支付后续租金，而郊区供销公司则要求宇航公司按合同支付租金。

争议焦点

宇航公司主张，郊区供销公司没有按约定完成供电增容和消防系统，导致商厦无法正常营业，因此自己有权拒绝支付租金。郊区供销公司则认为，宇航公司已经实际开业经营，应当按合同约定支付租金，不能以配套设施不完善为由拒付。

法院判决

最高人民法院二审认为，双方签订的租赁合同是有效的。但在合同履行过程中，由于郊区供销公司未完成约定的供电和消防设施，导致商厦被责令停业，属于违法履行状态。法院判决，在商厦被责令停业期间，宇航公司无需支付租金；但之前正常经营期间，宇航公司仍需按合同约定支付租金。

律师分析

第一，合同履行抗辩权。如果一方没有按合同约定履行自己的义务，另一方可以暂时拒绝履行自己的义务。本案中，郊区供销公司没有完成配套设施，宇航公司可以暂不支付租金，但这只适用于对方违约导致自己无法继续履行合同的情况。

第二，违法履行状态下的租金标准。房屋租赁合同如果处于违法履行状态（如未通过消防验收），期间的租金不能按正常合同标准计算。法院会考虑实际使用情况、双方过错等因素，酌情确定租金金额。

第三，合同双方都应重视合同义务。签订租赁合同后，出租方要确保房屋符合安全使用条件，承租方也要按约定使用和支付租金。任何一方违约，都可能承担不利后果。

王德林律师提示：

签订房屋租赁合同时，建议明确约定出租方对房屋安全、配套设施的义务，以及承租方付款的条件和时间。如果一方未履行义务，另一方要及时书面催告，保留证据。遇到类似纠纷，建议咨询专业律师。像文山地区的商户在租赁商铺时，尤其要关注消防验收、供电容量等关键条款，避免后续产生争议。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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