按揭贷款买房未办抵押登记是否有效

按揭贷款买房未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商品房，总价款数千万元，约定采用银行按揭方式付款。中振公司、泰合公司与宝丰支行三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司将所购房产权益抵押给银行，银行发放贷款，泰合公司承担担保责任。

合同签订后，银行依约放款，中振公司陆续还款，但后来因资金困难停止还款，尚欠本金及利息。银行起诉要求解除合同，中振公司以房产权益偿还欠款。中振公司则辩称，该按揭合同未办理抵押登记，应属无效。

争议焦点

中振公司主张：按揭合同未按武汉市规定办理抵押登记，抵押无效，且其已将房产抵押给另一家公司并办理了登记，银行不应享有优先受偿权。银行认为：合同是自愿签订，已实际履行，未办登记不影响合同效力。

法院判决

最高人民法院二审判决：维持一审解除合同、中振公司还款的判决，撤销一审涉及担保人责任的判项。核心理由是：楼宇按揭不同于一般抵押，当时国家法律未规定抵押必须登记才有效，且中振公司后续设立的抵押因房屋未竣工验收、合同未履行而无效，不影响本案按揭合同的效力。

律师分析

第一，按揭合同与抵押合同有区别。按揭购房时，购房人将所购期房的权益抵押给银行，这种操作在当时法律没有明确规定，不能简单套用一般抵押登记的要求来否定其效力。法院基于合同自愿、内容合法、实际履行等事实，认定合同有效，符合公平原则。

第二，未办理抵押登记不影响合同本身的效力，但会影响银行是否享有优先受偿权。本案中，银行要求以房产权益偿还欠款，法院支持了这一请求，说明即使未登记，银行仍可按合同约定主张权利。

第三，后续抵押不成立，不影响本案权利。中振公司将同一房产抵押给其他公司，但因房屋未竣工、抵押合同未实际履行，该抵押登记无效，银行的权利不受影响。这提醒购房人，同一房产设立多个抵押时，需注意权利冲突的风险。

王德林律师提示：

购房人通过按揭贷款买房时，应重视合同的签订和履行，不要以为不办抵押登记就没有法律责任。在文山地区，购房人如遇按揭纠纷，建议及时咨询律师，避免因逾期还款导致合同被解除，甚至被追索全部欠款。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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