楼宇按揭未办抵押登记是否影响合同效力

楼宇按揭未办抵押登记是否影响合同效力

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商品房，总价款数千万元，付款方式为银行按揭。中振公司、泰合公司与宝丰支行三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司将其购房合同项下的全部权益抵押给宝丰支行，宝丰支行提供贷款。合同签订后，宝丰支行向泰合公司支付了全部贷款，中振公司也陆续还款，但后来未按期偿还剩余本息，宝丰支行起诉要求解除合同并优先受偿抵押房屋。

中振公司抗辩称，该按揭合同没有办理抵押登记，违反了武汉市地方政府规章，应属无效。此外，中振公司已将该房屋抵押给另一家金融机构广州国投，并办理了抵押登记。

争议焦点

中振公司主张：按揭合同未办理抵押登记，根据《武汉市房地产抵押管理办法》应认定无效；且该房屋已抵押给广州国投并登记，宝丰支行无权优先受偿。宝丰支行则认为：按揭合同是各方真实意思表示，不违反法律强制性规定，应当有效，中振公司逾期还款已构成违约。

法院判决

最高人民法院二审判决：维持一审关于解除合同、中振公司一次性还本付息、逾期以抵押物拍卖价款优先受偿的判决，撤销一审关于担保人责任的处理。核心理由是：楼宇按揭不同于一般财产抵押，当时国家法律并未规定抵押未经登记即为无效，中振公司依据地方政府规章主张合同无效缺乏法律依据；中振公司后续将房屋抵押给广州国投的行为发生在本案按揭合同之后，且该抵押登记因房屋未竣工验收、抵押合同未实际履行而不产生效力。

律师分析

第一，按揭贷款合同与抵押登记是两个不同概念。合同是否有效，主要看双方是否自愿、内容是否违法。本案中，尽管未办理抵押登记，但合同本身仍然有效。抵押登记的作用是让银行获得优先受偿权，而不是决定合同是否生效。

第二，地方政府规章不能作为认定合同无效的根据。根据《民法典》规定，只有法律、行政法规的强制性规定才能导致合同无效。武汉市政府的《房地产抵押管理办法》属于地方政府规章，法院不能据此认定合同无效。

第三，购房人要注意，按揭买房时即使没有及时办理抵押登记，银行对您的债权依然存在。您需要按合同约定按时还款，否则银行仍有权要求您一次性还清全部贷款，并申请法院拍卖房屋优先受偿。

王德林律师提示：

购房人在办理按揭贷款时，务必配合银行及时完成抵押登记手续。如果因为开发商或自身原因未能及时办理，并不代表可以免除还款责任。在文山地区，有购房者因未办抵押登记而误以为合同无效，结果逾期还款被银行起诉，最终房屋被拍卖。建议购房人定期查询贷款合同履行情况，避免因疏忽导致违约。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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