房产公司违规转包楼盘权益，合同效力如何认定

房产公司违规转包楼盘权益，合同效力如何认定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

福建龙宇房地产公司与福州市直房地产开发公司、福州金源房地产公司签订了一份楼盘权益转让合同。龙宇公司将自己开发的楼盘权益转让给另外两家公司，但转让过程中出现了争议。龙宇公司认为，这份合同实际上是包销合同，而非真正的转让合同，对方未按约定支付款项，要求解除合同并赔偿损失。

而福州市直公司和金源公司则认为，合同明确约定了权益转让，自己已经履行了付款义务，龙宇公司应当继续履行合同，配合办理相关手续。双方因此闹上法庭，案件最终打到最高人民法院。

争议焦点

龙宇公司主张：合同名为转让，实为包销，对方未足额支付包销款，构成违约，应当解除合同。福州市直公司和金源公司则主张：合同就是权益转让，自己已经付清款项，龙宇公司无权解除合同，应当继续履行。

法院判决

最高人民法院二审认定，该合同性质为楼盘权益转让合同，不是包销合同。法院认为，合同名称和内容均明确为权益转让，双方实际履行中也按转让方式操作。龙宇公司主张包销关系证据不足，其要求解除合同的请求不予支持。最终判决龙宇公司继续履行合同，配合办理权益转让手续。

律师分析

第一，合同性质的认定不能只看名称，更要看合同条款和实际履行情况。本案中，合同明确约定权益转让，双方也按转让方式操作，法院据此认定为转让合同。

第二，包销合同与转让合同在法律后果上差异很大。包销合同中，开发商仍保留所有权，包销方仅承担销售风险；而转让合同则直接转移权益，受让方获得完整权利。

第三，当事人在签订合同时应明确合同性质，避免后续争议。如果合同内容与名称不一致，法院会依据实际内容判断，这可能导致一方预期落空。

王德林律师提示：

签订楼盘权益转让或包销合同时，务必在合同中明确约定双方权利义务，特别是付款方式、违约责任等核心条款。如有疑问，建议咨询专业律师后再签字。在文山地区，不少房地产项目因合同性质不清引发纠纷，当事人往往耗费大量时间和诉讼成本。提前做好合同审查，能有效避免类似问题。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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