房屋租赁合同违法履行时租金如何确定

房屋租赁合同违法履行时租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州市郊区供销集团公司（以下简称郊区供销公司）投资建造了九胜商厦，并与苏州市宇航开发经营公司（以下简称宇航公司）签订了一份为期多年的房屋租赁协议。协议约定，宇航公司支付租金，并对商厦进行内部装修，郊区供销公司负责外部装修和“后三通”（通水、通电、通路）等工作。

合同签订后，宇航公司陆续支付了部分租金，商厦也开张营业。但由于郊区供销公司未能解决电力增容问题，导致商厦消防系统不达标。消防部门检查后认定存在重大火险隐患，责令停业整改。此后商厦一直停业，双方因租金支付和合同履行问题产生纠纷，诉至法院。

争议焦点

郊区供销公司认为，宇航公司应按合同约定支付全部租金，不能因消防问题拒付。宇航公司则认为，郊区供销公司未能履行“后三通”义务，导致商厦无法正常经营，自己有权拒绝支付租金，并主张按实际使用期间的市场行情确定租金标准。

法院判决

最高人民法院二审认定，双方签订的租赁合同有效。但郊区供销公司未完成“后三通”义务，导致商厦违法经营并被消防部门责令停业，构成违约。宇航公司有权行使合同履行抗辩权，在违法履行期间拒付全额租金。法院最终判决，按商厦实际使用期间的市场租金标准计算租金，而非合同约定的固定金额。

律师分析

第一，合同履行抗辩权是法律赋予当事人的重要权利。当一方未按约定履行义务，导致合同无法正常履行时，另一方可以暂时拒绝履行自己的义务。比如本案中，郊区供销公司未解决用电问题，宇航公司就有权拒付全额租金。

第二，房屋租赁合同处于违法履行状态时，租金的计算标准不能简单按合同约定来。法院会根据实际使用情况、市场行情等因素，合理确定租金数额。这提醒我们，合同约定的租金并非一成不变，在特殊情况下可以调整。

第三，合同双方都应严格履行各自义务。如果一方违约，另一方要及时行使抗辩权，并保留证据，否则可能承担不利后果。在文山地区，类似租赁纠纷也时有发生，当事人应重视合同履行中的每一个环节。

王德林律师提示：

签订租赁合同时，要明确双方的具体义务，特别是水电、消防等基础设施的提供责任。如果对方违约，要及时书面催告并保留证据，必要时可暂停履行自己的义务。遇到租金争议，应尽快咨询专业律师，避免损失扩大。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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