按揭贷款买房后断供，银行能收回房子吗

按揭贷款买房后断供，银行能收回房子吗

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

一家公司向开发商购买商业楼，总价数千万元，采用银行按揭贷款方式支付。该公司与开发商、银行三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定以所购房屋作为抵押，银行提供贷款，该公司分期还款。

合同签订后，银行按约放款，开发商也收到了全部购房款。但这家公司只还了部分贷款本息，剩余本金和利息一直未还。银行催收无果，起诉到法院，要求解除合同，并以房屋权益抵债。

争议焦点

购房公司认为，按揭合同没有办理抵押登记，违反了当地政府规定，抵押应属无效。而且该公司后来又将同一房屋抵押给了另一家金融机构并办了登记，银行不能主张优先受偿权。

银行则认为，合同是各方自愿签订，不违反法律规定，已经实际履行，应当有效。购房公司违约，银行有权解除合同并处置抵押物。

法院判决

一审法院判决解除按揭贷款合同，购房公司偿还欠款本息，逾期不还则以拍卖抵押物的价款优先偿还银行。二审最高人民法院维持原判，认为按揭不同于一般抵押，未办登记不影响合同效力，购房公司后续的抵押行为不能否定本案按揭合同效力。

律师分析

第一，按揭贷款合同与普通抵押合同不同。按揭是购房人将所购房屋的权益作为担保，银行提供贷款，三方参与。在司法实践中，只要合同是各方真实意思表示，内容不违法，即使未办理抵押登记，也不必然导致合同无效。

第二，购房人断供后，银行有权要求解除合同并一次性收回全部欠款。根据合同约定，如果购房人连续逾期超过一个月或一年内逾期两次以上，银行可以要求提前还款，并有权处置抵押房屋。

第三，房屋抵押登记的时间顺序很重要。在本案中，购房公司后续将房屋抵押给其他金融机构并办理了登记，但该抵押是在按揭合同之后设立的，且当时房屋尚未竣工验收，依法不能抵押，因此不影响银行的权利。

王德林律师提示：

购房人选择按揭贷款时，一定要评估自身还款能力，避免因断供导致房屋被拍卖。如果已经出现逾期，应主动与银行协商，争取展期或调整还款计划。在文山地区，购房者遇到类似问题可咨询专业律师，了解合同条款和自身权利，避免被动收房。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市