房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1995年，苏州郊区供销公司将其投资建设的九胜商厦整体出租给宇航公司，租期较长，租金逐年递增。双方约定，商厦内部装修由宇航公司负责，外部装修及水电配套由供销公司负责。合同签订后，宇航公司支付了部分定金和租金，商厦于1996年开业。

然而，商厦开业时消防系统尚未通过验收，存在重大火险隐患。1997年，消防部门责令停业整改，并对双方处以罚款。此后商厦一直停业，双方因租金支付问题产生纠纷，诉至法院。

争议焦点

宇航公司认为，供销公司未完成消防、水电等配套工程，导致商厦无法合法经营，其有权拒绝支付停业期间的租金。供销公司则认为，宇航公司明知消防未验收仍强行开业，应自行承担后果，并应按合同约定全额支付租金。

法院判决

最高人民法院二审认为，在房屋租赁合同有效但履行存在违法情形（如消防未验收）的情况下，承租人实际使用房屋的，仍应支付占有使用费，但租金标准不宜按原合同约定全额计算。法院综合考量双方过错程度，酌情降低了停业期间的租金标准，部分支持了宇航公司的抗辩。

律师分析

第一，合同履行抗辩权并非无条件。即使出租人未完成消防等配套义务，承租人若已实际经营使用房屋，仍需支付相应使用费，不能完全拒绝付款。

第二，违法履行期间租金标准可调整。当租赁合同有效但处于违法履行状态，法院会综合双方过错、实际使用情况等因素，合理确定租金金额，而非机械适用合同约定。

第三，消防验收是商业租赁的底线。无论合同如何约定，未经消防验收合格的房屋不得投入使用，双方均有过错时，各自承担不利后果。

王德林律师提示：

签订商业房屋租赁合同时，务必明确消防验收、水电配套等关键义务的完成时间和责任方。若出租方未履行，应及时书面催告并保留证据。在文山地区，类似纠纷常见于商铺租赁，建议承租人在开业前核实房屋是否具备合法营业条件，避免因违法经营陷入被动。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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