按揭贷款买房未办抵押登记，合同是否有效

按揭贷款买房未办抵押登记，合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

广东一家公司向武汉泰合公司购买商业中心房产，总价款数千万元，付款方式为银行按揭。该公司与中国银行湖北宝丰支行、泰合公司三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定由银行提供贷款，购房公司将所购房产的权益抵押给银行作为担保。

合同签订后，银行按约支付了贷款，泰合公司也向购房公司出具了收到全部购房款的收条。但购房公司在偿还部分贷款本息后，未能继续按期还款，银行催收未果，遂起诉要求解除合同，并以购房公司所购房产的权益偿还欠款。

争议焦点

购房公司主张：该按揭合同签订后没有办理抵押登记，违反了武汉市政府发布的《武汉市房地产抵押管理办法》中“未经抵押登记，抵押无效”的规定，因此合同应属无效。此外，该公司后来已将相关房产抵押给了另一家信托公司并办理了登记，银行不能再主张权利。

银行方面认为：合同是各方自愿签订，内容合法，且已实际履行，应当认定为有效合同，购房公司应按约定还款。

法院判决

一审湖北省高级人民法院认定合同有效，判决解除合同，购房公司一次性归还贷款本金及利息，逾期以抵押物拍卖价款优先受偿。最高人民法院二审维持了合同有效的认定，仅对涉及担保人责任的部分予以撤销，其余判项予以维持。

律师分析

第一，按揭贷款合同不同于一般的财产抵押合同。我国当时法律并未规定抵押必须登记才有效，地方规章不能作为认定合同无效的依据。只要合同是各方真实意思表示，内容不违法，就应认定为有效。

第二，购房公司后来将同一房产抵押给其他公司，发生在按揭合同之后，且当时房屋尚未竣工验收，依法不能作财产抵押，该抵押登记没有效力，不影响银行按原合同享有的权利。

第三，购房人未按约定还款，银行有权依据合同要求提前收回全部贷款本息，并主张对抵押物的优先受偿权。这是按揭贷款合同中常见的风险控制条款，购房人应当重视。

王德林律师提示：

购房者在办理按揭贷款时，应认真阅读合同条款，特别是关于还款期限、违约责任和银行处置抵押物的权利。如果因资金困难无法按时还款，应及时与银行沟通协商，避免被起诉后一次性承担全部债务和利息。在文山地区，购房者需注意，按揭合同即便未办理抵押登记，也不等于合同无效，银行仍可依据合同主张权利。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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