购买土地面积缩水，合同是否有效

购买土地面积缩水，合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

营口市一家公司（发展公司）将一块土地转让给另一家公司（置地公司），双方签订了土地使用权转让合同。置地公司支付了土地转让金，并拿到了土地使用证。但当置地公司拿着土地使用证去规划局审批设计时，发现土地使用证上标注的面积和规划部门实际规划的面积不符。原来，这块土地中包含了城市道路，道路的宽度在土地使用证上标的是30米，但规划部门规定是60米，导致置地公司实际能使用的土地面积比证上标注的少了上千平方米。置地公司要求发展公司补偿或退款，未果后起诉到法院。

争议焦点

发展公司认为：双方是按整体面积转让的，土地位置图和规划坐标图一致，土地使用证上的面积是土地部门的行为，自己没有过错，合同应当有效。

置地公司认为：发展公司提供的土地使用证面积与实际不符，土地位置图不是规划坐标图，城市道路不能转让，合同应当无效。

法院判决

最高人民法院终审判决：合同部分有效、部分无效。其中涉及城市道路面积部分的转让无效，符合规划要求部分的土地转让有效。发展公司多收的土地转让金应返还给置地公司，并赔偿置地公司因勘探、设计等造成的经济损失。

律师分析

第一，城市道路属于市政设施，法律规定不得转让。发展公司将道路面积随土地一并转让，这部分合同因违法而无效。大家购买土地或房产时，要特别注意土地中是否包含市政道路、公共绿地等不可转让的公共设施。

第二，土地转让方提供的位置图未经规划部门审批，导致土地使用证面积与规划实际面积不符，转让方应承担主要责任。这提醒我们，在签订土地或房产转让合同前，一定要向规划部门核实土地的实际规划用途和面积，不能仅凭转让方提供的位置图或土地使用证就轻信。

第三，合同部分无效不等于全部无效。法院根据实际情况，对符合规划的部分认定有效，既保护了交易稳定，又纠正了违法部分。这也说明，遇到合同纠纷时，不要轻易放弃，法律会区分不同情况作出公平处理。

王德林律师提示：

购买土地或房产时，建议先到当地规划部门查询该地块的规划条件，包括道路宽度、绿化带等公共设施情况，避免买到面积“缩水”的土地。如果您在文山地区遇到类似纠纷，可以及时咨询专业律师，保留好合同、付款凭证、规划审批文件等证据。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市