房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司投资建造九胜商厦，与宇航公司签订房屋租赁协议，约定租期20年，租金逐年增长。宇航公司支付了部分租金后，商厦在未通过消防验收的情况下强行开业，后被消防部门认定存在重大火险隐患，责令停业整改。双方因租金支付和合同履行问题产生纠纷，诉至法院。

案件历经一审、二审，最终由最高人民法院作出终审判决。争议的核心在于：当租赁房屋处于违法使用状态时，承租人是否仍需按原约定支付租金。

争议焦点

宇航公司认为：商厦因供电、消防等设施不达标无法正常经营，郊区供销公司未履行合同约定的配套设施义务，导致合同目的无法实现，因此拒绝支付全额租金，并要求对方承担违约责任。

郊区供销公司则认为：宇航公司已实际使用房屋并开业经营，应按合同约定支付租金。消防问题系宇航公司装修不当造成，与其无关。

法院判决

最高人民法院二审判决：租赁合同有效，但在房屋处于违法使用状态期间，租金标准不能按合同约定执行。法院综合考虑双方过错程度、房屋实际使用情况等因素，酌情降低了租金标准，并判令双方各自承担相应责任。

律师分析

第一，合同履行抗辩权的行使有严格条件。当一方未履行合同义务时，另一方可以拒绝履行自己的义务，但必须基于同一合同关系，且对方的违约行为需达到影响合同目的实现的程度。

第二，违法使用状态下的租金标准不能简单按合同约定执行。法院会根据房屋的实际使用价值、双方过错、公平原则等因素综合确定，而非直接支持或否定全部租金请求。

第三，房屋租赁涉及消防、规划等行政审批事项，承租人应在开业前确保相关手续完备，否则可能面临停业整顿和行政处罚，同时影响租金支付义务的履行。

王德林律师提示：

签订房屋租赁合同时，双方应明确约定房屋交付标准、配套设施完成时间及违约责任。承租人在文山地区租赁商业用房时，务必在开业前完成消防验收、用电增容等行政审批，避免因违法经营导致停业损失和租金纠纷。如遇对方违约，应及时书面催告并保留证据，必要时通过法律途径解决。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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