房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1990年代，苏州郊区供销公司建了一栋商厦，租给宇航公司经营。双方签了租赁合同，约定租期较长，租金逐年递增。但商厦在消防、用电等方面一直没达到营业条件，宇航公司还是先开业了。

后来消防部门检查发现商厦存在重大火险隐患，要求停业整改。双方因此闹上法庭，宇航公司认为郊区供销公司没提供合格场地，拒绝支付租金；郊区供销公司则要求宇航公司按合同支付租金并赔偿损失。

争议焦点

宇航公司主张：郊区供销公司未完成消防、供电等配套设施，导致商厦无法正常经营，自己有权拒绝支付租金。

郊区供销公司主张：宇航公司已经实际使用并经营商厦，应当按合同约定支付租金，不能以消防问题为由拒付。

法院判决

最高人民法院二审认定：租赁合同有效，但双方在履行中均存在违约行为。商厦在消防未验收的情况下违法经营，该期间的租金不能按原合同标准计算。法院酌情调整了租金标准，同时驳回了双方的部分诉求。

律师分析

第一，合同履行抗辩权的行使有严格条件。一方违约，另一方可以暂时不履行自己的义务，但必须证明对方的违约导致合同目的无法实现。本案中，消防问题确实影响经营，但宇航公司已经实际使用场地，不能完全拒付租金。

第二，违法履行期间的租金标准不能按原合同执行。法院会综合考虑双方过错、实际使用情况等因素，公平合理地确定租金金额。这提醒我们，合同有效不等于履行中的违法行为能被认可。

第三，房屋租赁中，出租人应确保房屋符合法定安全条件，承租人也不能明知存在隐患仍强行营业。双方都应诚实守信，否则都要承担相应责任。

王德林律师提示：

签房屋租赁合同时，建议明确约定消防、水电等基础设施的交付标准和完成时间，避免后期扯皮。如果您在文山地区遇到类似租赁纠纷，建议尽早咨询专业律师，评估合同履行中的风险点。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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