购房按揭贷款未办抵押登记是否有效

购房按揭贷款未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

一家公司购买商业楼，向银行申请按揭贷款，并签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》。银行按约发放了贷款，公司也陆续还了一部分钱。但后来公司没钱还了，银行起诉要求解除合同、收回贷款，并主张对房产的优先受偿权。

公司辩称，这份按揭合同没有办理抵押登记，按照当地规定应当无效。而且公司后来又把同一处房产抵押给了另一家金融机构并办了登记，主张银行的抵押权不能成立。

争议焦点

银行认为：按揭合同是双方自愿签订的，内容合法，已经实际履行，虽然没有办抵押登记，但合同仍然有效，银行有权要求公司还钱并以房产优先受偿。

公司认为：按揭合同没有办理抵押登记，违反地方规定，应属无效。而且公司已将房产抵押给第三方并办理了登记，银行的抵押权不能对抗第三方。

法院判决

最高人民法院二审判决：按揭合同有效，公司应一次性归还贷款本息，逾期不还则以抵押物拍卖价款优先偿还银行。同时，公司后来将同一房产抵押给第三方的行为，因该抵押合同未实际履行，且抵押登记时房屋尚未竣工验收，该抵押登记无效，不影响银行的权利。

律师分析

第一，按揭贷款与传统的财产抵押不同，不能简单套用一般抵押的登记生效规则。在当时国家法律没有明确规定抵押登记是合同生效必要条件的情况下，仅凭地方规章认定合同无效，缺乏法律依据。只要合同是双方真实意思表示，内容不违法，就应认定为有效。

第二，本案还涉及一房多押的问题。后设立的抵押权如果所依据的合同未实际履行，或者抵押时抵押物不具备法定抵押条件（如未竣工验收），那么该抵押权不能对抗在先设立的按揭权益。这也提醒购房人和银行，办理按揭后应尽快完成抵押登记，以防范后续风险。

第三，按揭贷款合同中，购房人如果长期逾期不还，银行有权解除合同并要求一次性还清全部剩余贷款，银行还可以申请法院拍卖房产优先受偿。购房人不能以为“房子还没办证”就可以不还贷款。

王德林律师提示：

购房按揭贷款一定要重视合同履行，按时还贷。如果资金紧张，应主动与银行协商，避免被起诉解除合同。同时，按揭合同签订后应尽快办理抵押登记，不要以为合同签了就万事大吉。在文山地区，购房者如遇到按揭纠纷，建议尽早咨询专业律师，分析合同效力、抵押登记情况以及还款责任，避免因拖延导致更大的经济损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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