房屋租赁合同履行中能否拒付租金

房屋租赁合同履行中能否拒付租金

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1996年，苏州郊区供销公司把整栋九胜商厦租给宇航公司，租期很长，租金每年递增。双方约定，供销公司负责外部装修和供电等配套，宇航公司负责内部装修。合同签订后，宇航公司陆续支付了部分租金和定金。

但后来出了状况：供电增容没办成，消防验收也没通过，商厦被消防部门认定有重大隐患，责令停业。宇航公司认为供销公司没履行好配套义务，导致自己无法正常经营，就拒绝支付后续租金。双方闹到法院，供销公司要求宇航公司付租金，宇航公司反诉要求赔偿损失。

争议焦点

供销公司认为：租赁合同有效，宇航公司已经实际使用房屋，就应该按合同付租金，不能以消防、供电问题为由拒付。

宇航公司认为：供销公司没按约定解决供电和消防问题，导致商厦无法正常营业，自己有权拒绝支付租金，并且供销公司违约在先，应赔偿损失。

法院判决

最高人民法院二审认定：合同有效，但双方都有责任。宇航公司不能因为合同履行中的问题就完全拒付租金，但考虑到商厦确实因消防问题停业，不能正常使用，租金标准应当适当降低。最终判决宇航公司按降低后的标准支付租金，供销公司也要承担相应责任。

律师分析

第一，行使合同履行抗辩权要谨慎。一方违约时，另一方可以拒绝履行自己的义务，但前提是对方的违约行为与自己的义务有直接关联。比如本案中，供电和消防问题确实影响经营，但不能因此完全否定租金支付义务，法院会根据实际情况调整。

第二，违法履行期间的租金标准不一定是合同原价。如果房屋因一方原因无法正常使用，比如消防不达标被停业，法院会考虑实际使用价值，适当降低租金。这提醒我们，合同履行中如果出现违法或违约状态，不能简单按原合同算账。

第三，书面约定和实际操作要一致。本案中双方后来签过“松散合作”协议，但说明只是为应付工商登记，法院仍以最初公证的租赁合同为准。所以，重要合同内容不要用“假协议”替代，否则容易引发争议。

王德林律师提示：

租赁房屋时，如果对方没按约定提供配套设施，比如水电、消防，不要直接拒付租金，而应先书面催告，要求限期整改，同时保留证据。在文山地区处理类似纠纷时，建议在合同中明确约定每项配套的完成时间和违约责任，这样出现问题时更有依据。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市