购房合同未办预售许可证是否有效

购房合同未办预售许可证是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

上世纪九十年代末，深圳一家房地产公司（新世纪公司）与香港一家置业公司（天光公司）签订了一份购房合同，约定天光公司购买新世纪公司开发的某楼盘部分房产。合同签订后，天光公司支付了部分购房款，但新世纪公司迟迟没有交房。

后来，天光公司发现新世纪公司在签订合同时，尚未取得商品房预售许可证。天光公司认为这份合同违法无效，要求新世纪公司返还已付购房款并赔偿损失。双方协商不成，天光公司起诉到法院。

争议焦点

天光公司主张：根据当时法律规定，未取得商品房预售许可证就签订售房合同，属于违反法律强制性规定的行为，合同应当认定无效，新世纪公司应返还全部购房款并承担违约责任。

新世纪公司抗辩：虽然签订合同时没有预售许可证，但双方是真实意思表示，且合同已经部分履行。后来公司也补办了相关手续，合同应当有效，天光公司应按约继续履行。

法院判决

最高人民法院二审认为，本案合同签订于合同法实施之前，应当适用当时的法律。根据《城市房地产管理法》及《城市商品房预售管理办法》的规定，预售商品房必须取得预售许可证，这是强制性规定。新世纪公司在签订合同时没有取得许可证，违反了法律的强制性规定，合同应认定为无效。合同无效后，新世纪公司应当返还天光公司已付购房款，并根据过错程度赔偿损失。

律师分析

第一，商品房预售许可证是开发商预售商品房的法定前提条件。没有这个证，开发商就不能对外销售期房。这个规定是为了保护购房人的利益，防止开发商在资金、工程条件不具备的情况下盲目卖房，导致购房人交了钱却拿不到房。

第二，合同无效不等于购房人拿不回钱。根据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当返还。有过错的一方还应当赔偿对方因此受到的损失。所以购房人即使签了无效合同，仍然可以要求开发商返还房款并索赔。

第三，本案发生在合同法实施前，法院依据当时的法律作出判决。现行民法典实施后，对合同效力的认定规则有所调整，但未取得预售许可证签订的商品房预售合同，在司法实践中仍然可能被认定为无效。购房人在签订购房合同时，一定要核实开发商是否取得了预售许可证。

王德林律师提示：

购房人在文山地区买房时，建议先到当地住建部门查询开发商的预售许可证信息，不要轻信销售人员的口头承诺。如果发现开发商没有预售许可证就收钱卖房，应当及时停止付款并咨询律师，避免资金损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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