房屋租赁合同违法履行时租金如何认定

房屋租赁合同违法履行时租金如何认定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司投资建造了一栋商厦，主体建到三层时，与宇航公司签订了租赁协议，约定整栋楼租给宇航公司经营，租期较长，租金逐年递增。宇航公司支付了部分租金，并对商厦进行了装修和安装设备。

商厦开业后，因消防系统、水电设施未达到安全标准，被消防部门认定为存在重大火险隐患，责令停业整改。双方因消防责任和租金支付问题产生纠纷，宇航公司停止支付租金，郊区供销公司起诉要求支付租金及违约金，宇航公司则反诉要求赔偿损失。

争议焦点

郊区供销公司认为，宇航公司已实际使用商厦，应按合同约定全额支付租金，消防问题应由宇航公司自行整改。宇航公司则认为，郊区供销公司未完成消防和水电配套义务，导致商厦无法正常经营，属于违约在先，自己有权拒绝支付租金。

法院判决

最高人民法院二审认定，双方合同有效，但商厦在消防未验收的情况下违法营业，属于违法履行状态。法院判决宇航公司应按实际使用期间支付租金，但租金标准不应按合同约定的正常经营租金计算，而应参照当地同类房屋的合理使用费标准，同时驳回了郊区供销公司要求支付违约金的请求。

律师分析

第一，合同履行抗辩权的行使有严格条件。一方未履行合同义务，另一方可以拒绝履行自己的义务，但前提是双方义务具有对等关系。本案中，消防配套义务与支付租金义务是否对等，是争议核心。

第二，违法履行状态下的租金标准不能按合同约定。房屋处于违法使用状态，承租人实际获得的经营收益受限，此时要求按正常经营租金标准支付，显失公平。法院参照合理使用费标准，是平衡双方利益的务实做法。

第三，租赁合同履行中，消防、水电等安全配套是出租人的基本义务。出租人不能以“承租人已开业”为由免除自身责任，否则可能承担主要违约后果。

王德林律师提示：

签订房屋租赁合同时，务必明确消防验收、水电配套等安全条件的完成时间和责任方。如果房屋存在安全隐患，承租方有权拒绝开业，并应及时书面通知出租方整改。在文山地区，类似纠纷中不少当事人因忽视这一环节，最终承担了不必要的租金损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市