按揭贷款买房未办抵押登记是否有效

按揭贷款买房未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商业中心楼层，总价款数千万元，采用银行按揭方式付款。中振公司与泰合公司、宝丰支行签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司将购房合同权益抵押给银行，银行提供贷款。合同签订后，银行支付了贷款，中振公司也收到了泰合公司出具的购房款收条。

但中振公司还款一段时间后，未能按期继续还款，尚欠银行本金数千万元及利息。银行多次催收未果，于是起诉到法院，要求解除按揭合同，用房屋权益偿还欠款。

争议焦点

中振公司认为：按揭合同签订后没有办理抵押登记，违反了武汉市政府的房地产抵押管理办法，抵押应属无效。而且中振公司后来将同一房屋抵押给了另一家信托公司并办理了登记，银行不应享有优先受偿权。

宝丰银行认为：合同是双方自愿签订，不违反法律规定，且已实际履行，应当认定有效。中振公司后来的抵押行为不能否定之前按揭合同的效力。

法院判决

最高人民法院终审判决：维持一审关于解除合同、中振公司归还贷款本金及利息的判决。法院认为，按揭与一般抵押不同，不能仅因未办理抵押登记就认定合同无效。中振公司后来将房屋抵押给其他公司是另一法律关系，且设立在本案按揭合同之后，不能否定本案合同效力。

律师分析

第一，按揭贷款合同与普通抵押合同在法律性质上有区别。按揭是购房人将购房合同权益转让给银行作为担保，银行再提供贷款，这种模式在当时法律没有明确规定的情况下，法院倾向于尊重当事人意思自治，不轻易认定无效。

第二，未办理抵押登记不等于合同无效。虽然有些地方性规章要求抵押登记，但国家法律层面并未规定未经登记就无效。未登记的主要后果是抵押权不能对抗善意第三人，但合同本身仍然有效，各方仍应按约定履行义务。

第三，本案中振公司后来将房屋抵押给其他公司，因房屋当时未竣工验收，依法不能作财产抵押，且该抵押合同未实际履行，所以该抵押登记没有效力，不影响银行的权利。

王德林律师提示：

购房者通过按揭贷款买房时，即使暂时无法办理抵押登记，也不要以为合同无效就可以不还款。银行仍有权依据合同追索欠款。在文山地区，建议购房者及时配合办理抵押登记手续，避免因未登记导致后续权利争议。同时，不要将同一房产重复抵押，否则可能构成违约甚至承担法律责任。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市