房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司建好一栋商厦，租给宇航公司经营，租期20年。双方约定租金逐年递增，宇航公司还付了定金。但商厦开业后，消防验收没过关，被消防部门认定存在重大火险隐患，责令停业整改。双方为这事闹上了法庭。

宇航公司说，是供销公司没做好消防设施才导致停业，所以停业期间的租金不该付。供销公司则说，宇航公司自己急着开业，消防问题也有责任，租金得照付。双方各执一词，谁都不让步。

争议焦点

供销公司主张：合同有效，宇航公司实际使用了房屋，就应该按合同约定付租金，不能因为消防问题就赖账。宇航公司则认为：房屋因消防违法被停业，是供销公司没履行好提供合格房屋的义务，停业期间的租金损失不该由承租方承担。

法院判决

最高人民法院二审认为，房屋租赁合同有效，但双方在履行中都存在违法问题——房屋未经消防验收就投入使用。这种违法履行状态下，不能简单按合同约定的租金标准来算。法院最终酌情调整了停业期间的租金标准，既没有完全支持供销公司按合同要钱，也没有让宇航公司一分不付。

律师分析

第一，合同有效不等于履行状态合法。房屋租赁合同本身有效，但如果实际使用中违反消防等强制性规定，法院会区分合同效力与履行行为，不会让违法一方从合同中获利。

第二，履行抗辩权要正确行使。如果出租方提供的房屋不符合约定，承租方可以要求整改或暂停付款，但不能无限期不付租金，更不能在已经实际经营后反过头来主张合同无效。

第三，违法履行期间的租金标准由法院酌情确定。法院会考虑双方过错程度、实际使用情况等因素，公平合理地调整租金，不会完全按合同原定标准执行。

王德林律师提示：

租赁房屋前务必核实消防验收等合规手续，不要为了赶开业时间冒险经营。如果发现房屋存在安全隐患，应及时书面通知出租方整改，保留好证据。在文山地区，类似因消防问题引发的租赁纠纷并不少见，建议承租方在签合同时就明确约定出租方的消防责任和违约后果。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市