购房按揭贷款未办抵押登记是否有效

购房按揭贷款未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

2016年，中振公司向泰合公司购买武汉泰合广场商业中心部分楼层，总价款数千万元。为支付购房款，中振公司与中国银行湖北宝丰支行签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司将其与泰合公司签订的购房合同项下全部权益抵押给银行，银行提供贷款。泰合公司作为担保人承担连带责任。

合同签订后，银行按时发放了贷款，中振公司也向开发商付清了购房款。但中振公司后来未能按期偿还贷款本息，银行多次催收无果，遂向法院起诉，要求解除贷款合同，并主张对抵押房屋的优先受偿权。

争议焦点

中振公司认为，该按揭合同没有按照武汉市的规定办理抵押登记，应属无效合同。而且，中振公司已经将该房屋抵押给了另一家广州国投公司并办理了登记，银行的抵押权不能对抗广州国投的权利。

银行则认为，按揭合同是双方真实意思表示，内容不违法，且已实际履行，即使没有办理抵押登记，也不影响合同效力。

法院判决

最高人民法院二审判决：维持一审关于解除合同、中振公司归还贷款本息、银行对抵押物拍卖价款优先受偿的判决。法院认为，按揭不同于一般抵押，当时国家法律并未规定抵押未经登记即无效，因此不能仅因未办理登记就认定合同无效。中振公司后续将房屋抵押给广州国投的行为发生在按揭之后，且该抵押因房屋未竣工验收、贷款合同未实际履行而无效，不影响银行的优先受偿权。

律师分析

第一，按揭贷款合同的性质不同于传统抵押合同。按揭是购房人将购房合同项下的权益转让给银行作为担保，银行提供贷款，购房人按期还款。这种担保方式在当时的法律中没有明确禁止，因此法院倾向于保护交易安全和合同履行。

第二，未办理抵押登记不等于合同无效。虽然地方法规要求抵押登记，但国家法律层面没有将登记作为合同生效的必要条件。只要合同内容不违法、双方自愿签订并实际履行，法院一般会认定合同有效，只是抵押权的设立可能受登记影响。

第三，后续抵押不能否定在先按揭的效力。中振公司在已设定按揭的情况下又将房屋抵押给他人，该行为本身存在瑕疵。法院审查后发现，后续抵押所依据的贷款合同并未实际履行，且抵押时房屋尚未竣工验收，依法不能抵押，因此该抵押登记无效。

王德林律师提示：

购房者签订按揭贷款合同时，应重视合同条款的履行，特别是按时还款的义务。如果因资金困难无法按期还款，应主动与银行协商，避免被诉至法院导致合同解除、房屋被拍卖。

在文山地区，购房者办理按揭贷款后，建议及时配合银行完成抵押登记手续，以免因登记问题影响自身权益。同时，切勿在已设定按揭的房屋上重复抵押，否则可能引发多重纠纷。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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