土地使用权转让未审批合同是否有效

土地使用权转让未审批合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

湛江市土地开发总公司（以下简称湛江土地总）与中国银行遂溪支行（以下简称遂溪中行）开办的中银公司签订了一份土地转让协议，约定中银公司将位于广西北海市的一处土地使用权转让给湛江土地总，总价款为万元。湛江土地总支付了部分款项，中银公司交付了土地界限图。

后来，湛江土地总将这块土地连同中银公司委托转售的另一块土地一并转卖给了生茂公司。但生茂公司因合同纠纷起诉湛江土地总，法院判决该转让合同无效。湛江土地总于是向中银公司主张返还已支付的土地转让款，但遂溪中行（中银公司的开办单位）以超过诉讼时效为由拒绝返还。

争议焦点

湛江土地总主张：中银公司不具备土地使用权转让主体资格，土地性质为集体所有制，双方签订的合同无效，中银公司应返还已支付的转让款。

遂溪中行辩称：本案是合同转让而非土地使用权转让，双方意思表示真实，合同有效。并且湛江土地总主张权利已超过法定诉讼时效，不应支持。

法院判决

最高人民法院终审判决撤销一审判决，认定双方签订的《土地转让协议》无效。判令遂溪中行返还湛江土地总已支付的土地转让款万元及相应利息。法院认为，中银公司未取得讼争土地使用权，也未办理出让审批手续，不具备转让条件，合同无效。同时，湛江土地总主张权利未超过诉讼时效。

律师分析

第一，土地使用权转让必须满足法定条件。转让方应当已经取得土地使用权，并且办理了出让审批手续。如果转让方没有取得土地使用权或者没有办理审批手续，转让合同就会被认定为无效。本案中，中银公司既未取得土地使用权，也未办理审批，所以合同无效。

第二，合同无效后，双方应当返还财产。根据《民法通则》的规定，民事行为被确认无效后，当事人因该行为取得的财产应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方的损失。本案中，中银公司作为转让方对合同无效承担主要责任，应返还已收取的转让款。

第三，诉讼时效问题需要注意。本案中，湛江土地总在出具收据后至起诉前，期间未超过两年诉讼时效，因此法院支持了其主张。如果您遇到类似纠纷，要注意及时主张权利，避免因超过诉讼时效而无法得到法律保护。

王德林律师提示：

在文山地区从事土地转让交易时，务必核实转让方是否已取得土地使用权证书，是否已缴纳土地出让金并完成出让审批手续。建议在签订合同前委托专业律师进行尽职调查，避免因合同无效造成经济损失。如果发现合同存在问题，应及时主张权利，不要拖延。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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