房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司投资建造了一栋商厦，与宇航公司签订了一份为期多年的房屋租赁合同。合同约定，宇航公司支付租金，并负责内部装修，郊区供销公司负责外部装修和供电等配套。合同签订后，宇航公司支付了部分款项，商厦也进行了装修和开业。

但开业后不久，消防部门检查发现商厦未经消防验收就投入使用，存在严重火险隐患，要求停业整改。双方为此互相指责，郊区供销公司认为宇航公司拖欠租金，宇航公司则认为郊区供销公司未完成消防和供电配套，导致无法正常经营。双方打起了官司。

争议焦点

宇航公司主张：郊区供销公司没有按合同完成消防系统和供电增容，导致商厦被责令停业，无法正常使用，因此不应支付停业期间的租金，反而要求郊区供销公司赔偿损失。

郊区供销公司主张：宇航公司已经实际使用商厦并开业，就应该按合同支付租金，停业是宇航公司自身原因造成的，与供销公司无关。

法院判决

最高人民法院二审认定：双方签订的租赁合同有效。但商厦在违法状态下经营，消防隐患严重，被责令停业，属于合同履行中的违法状态。在违法经营期间，宇航公司实际使用商厦，应当支付使用费，但租金标准不能完全按合同约定，应当参照同地段同类房屋的租金水平合理确定。最终，法院支持了部分租金请求，但对宇航公司要求赔偿损失的请求未予支持。

律师分析

第一，合同履行抗辩权有前提。一方不履行合同义务，另一方可以拒绝履行自己的义务，但前提是对方的不履行导致合同目的无法实现。本案中，消防和供电问题确实影响了经营，但宇航公司已实际开业，法院认为不能完全拒绝支付租金。

第二，违法使用期间的租金标准不是“一刀切”。房屋租赁合同在违法履行期间，承租人仍然实际占用了房屋，应当支付合理的使用费，但标准可以适当降低，通常参照市场租金水平，而不是合同约定的租金。

第三，消防验收是开业的前置条件。无论是出租人还是承租人，都有义务确保房屋符合消防规定。未经消防验收就开业，双方都可能面临行政处罚，民事上也要承担相应责任。

王德林律师提示：

签订房屋租赁合同时，一定要明确消防、水电等配套设施的完成时间和责任方。如果对方未履行，应及时书面催告并保留证据。在文山地区，很多商铺租赁因为消防问题产生纠纷，建议在合同中约定“消防验收合格作为开业前提”，避免后续扯皮。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市