购房按揭贷款未办抵押登记是否有效

购房按揭贷款未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商业房产，总价款数千万元，约定采用银行按揭方式付款。随后，中振公司、泰合公司与宝丰支行三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，宝丰支行向中振公司发放贷款，中振公司以所购房屋的权益作为抵押担保，泰合公司承担保证责任。

合同签订后，宝丰支行按约支付了贷款，中振公司也陆续收到泰合公司出具的购房款收条。但中振公司仅偿还了部分贷款本息，剩余款项一直未付。宝丰支行多次催讨无果，向法院起诉要求解除合同，并以抵押房屋的权益偿还欠款。

争议焦点

中振公司认为，按揭合同签订后没有办理抵押登记，违反了武汉市当地关于抵押必须登记的规定，抵押应属无效。而且中振公司后来又将同一房屋抵押给了另一家银行并办理了登记，因此本案按揭合同不应再对该房屋主张权利。

宝丰支行则认为，按揭合同是三方自愿签订，内容不违法，且已实际履行，应当认定为有效合同。

法院判决

最高人民法院终审判决：维持一审关于解除合同、中振公司偿还贷款本息、逾期以抵押物拍卖价款优先受偿的内容，但撤销了一审关于担保人责任的判项。法院认定《楼宇按揭（抵押）贷款合同》有效，中振公司关于抵押无效的主张不成立。

律师分析

第一，楼宇按揭不同于一般财产抵押。按揭是购房人以所购房屋的权益作为担保向银行贷款，在房屋未建成或未取得产权前，无法办理传统意义上的抵押登记。国家法律并未规定按揭必须登记才生效，仅凭地方规章不能否定合同效力。

第二，中振公司后来将房屋抵押给其他银行的行为，发生在本案按揭合同之后，且该抵押所依据的贷款合同并未实际履行，不能以此对抗在先的按揭合同。法律保护先设立的合法权利。

第三，本案提醒购房者和银行，按揭合同签订后应当尽快办理预告登记或抵押登记，以防范一房多抵的风险。未办理登记并不导致合同无效，但可能影响优先受偿权的顺位。

王德林律师提示：

购房按揭贷款时，建议在签订合同后及时到不动产登记部门办理预告登记或抵押登记，避免因未登记而产生权利冲突。若在文山地区遇到类似纠纷，可以携带合同及相关文件咨询专业律师，确认合同效力和权利顺位。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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