土地转让合同无效后能否要回钱款

土地转让合同无效后能否要回钱款

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

湛江市土地开发总公司（以下简称湛江土地总）与一家房地产公司签订协议，购买位于广西北海市的土地使用权。湛江土地总共支付了数千万元转让款，但后来发现这些土地是政府划拨给另一家公司的，没有办理出让手续，也没有缴纳土地出让金。

湛江土地总拿到土地后，又将部分土地转卖给其他公司。但转卖合同被法院认定为无效，湛江土地总不得不向买家退还土地款和利息。随后，湛江土地总起诉原卖家，要求退还自己支付的土地转让款，但一审法院以超过诉讼时效为由驳回了请求。湛江土地总不服，上诉到最高人民法院。

争议焦点

湛江土地总主张：原卖家没有取得土地使用权，也没有办理出让手续，合同应当无效，原卖家应退还全部款项。同时，自己一直在主张权利，没有超过诉讼时效。

原卖家则辩称：双方是合同转让关系，意思表示真实，合同有效；而且湛江土地总从收到土地后多年没有主张权利，已经超过法律规定的诉讼时效。

法院判决

最高人民法院撤销一审判决，认定双方签订的土地使用权转让合同无效，判令原卖家（由其开办单位中国银行遂溪支行承担责任）返还湛江土地总已支付的土地转让款及相应利息。

法院认为：原卖家没有取得土地使用权，也没有办理出让审批手续，不具备转让条件，合同无效。另外，湛江土地总主张权利的时间并未超过法律规定的两年诉讼时效，一审法院以超时效驳回不当。

律师分析

第一，土地使用权转让有严格的法律条件。转让方必须已经取得土地使用权证，并且办理了出让手续、缴纳了出让金。如果土地性质是划拨土地，未经批准不得转让。本案中转让方没有这些条件，合同自然无效。

第二，合同无效后，双方应当返还财产。有过错的一方要赔偿对方损失。本案中转让方承担主要责任，但购买方在明知土地不具备转让条件的情况下仍然签约，也要承担相应责任。

第三，诉讼时效是很多人容易忽略的问题。法律规定民事权利的诉讼时效为三年（本案适用当时的两年规定），从知道权利被侵害时起算。但如果有证据证明一直在主张权利，时效可能中断。本案中法院认定湛江土地总在另案中主张权利的行为构成时效中断。

王德林律师提示：

购买土地使用权前，务必核实对方是否已取得土地使用权证、土地性质是出让还是划拨、是否已缴纳出让金。不要仅凭合同或收据就支付大额款项。如果发现合同存在问题，要及时通过诉讼或仲裁主张权利，避免超过诉讼时效。文山地区的朋友如有类似纠纷，可携带相关合同和付款凭证来所咨询。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市